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近日，上海一装配式保障房小区被爆第一批居民装修入住后不久，遇到台风季，上百户居民家中墙面出现渗水，损失不少。为此，开发商采取了对渗漏墙面进行打洞注胶的工艺，增强墙面的防水能力。但今年台风烟花来临时，修补过的墙面又出现了渗水。居民普遍认为，房屋还在5年的保质期内，开发商理应确保渗水问题得到根本性或长期性的解决，不能仅仅是“漏哪堵哪”。
外墙上出现的较深痕迹多为渗漏部位。
在未装修的毛坯房内，渗漏水导致墙面内外空鼓开裂。
不少已经装修好的居民家中，墙角是最容易渗水的地方。
开发商：新方案可确保5年不漏
相关负责人表示，渗漏原因在于该项目是浦东新区第一批采用拼装工艺建设的小区。5年前，工艺的各项技术操作都还在磨合期。因为工厂的预制（词条“预制”由行业大百科提供）墙板与现场浇筑的构件之间存在接缝处，如若没有把控好混凝土的收缩程度，容易导致裂缝产生。而要解决这些已建成的楼宇渗漏问题，代价不小。如果要重新修复墙板接缝空隙，需要破墙才能修补，成本要上亿元。
仁怡苑是2020年5月交房的动迁房小区。
目前，根据2020年3月上海市住房和城乡建设管理委员会印发的《上海市装配整体式混凝土建筑防水（词条“建筑防水”由行业大百科提供）技术质量管理导则》，在相关职能部门、技术部门、设计院的指导下，已经在两处外墙进行了试点修漏。经过淋水、抗风实验，加上一次台风的考验，最终的防水实施方案已确定，维修成本约在600万。相关负责人表示：“修复方案肯定保证5年内不会有渗漏问题。”
以上新闻来源：解放日报·上观新闻
对此，预制君采访相关专家及有关单位表示，建筑物外墙渗漏是现代住宅的通病，无论现浇还是装配式建筑，外墙渗水都直接影响房屋的使用功能，使内墙面起碱、长白毛，涂料（词条“涂料”由行业大百科提供）鼓包起皮，出现斑渍霉变，甚至导致室内地面出现积水。装配式建筑围护体系渗漏水问题更是一项系统工程。本文针对常规装配式建筑外墙渗漏成因及解决方案做简单分析。
原因分析
密封胶质量问题导致渗漏
预制外墙上下层拼接缝未采用合适的密封材料进行密封处理。密封材料选择不当容易发生胶体白化收缩、粘结不牢等情况。密封胶开裂损坏后，雨水顺着水平缝渗进室内。
结构开裂导致渗漏
在高层建筑施工过程中，填充墙砖框砌体与预制外墙之间的裂缝渗水，造成其渗漏的主要理由包括材料因素和施工因素。在材料方面，由于填充墙的砖砌体和钢筋混凝土温度线膨胀系数存在差异，在同一温度条件下，两种材料会产生不同的变形情况，导致两种材料的连接处产生裂缝渗漏;在施工方面，砌筑填充墙时候，竖向接头缝砂浆往往不密实，砌体与预制外墙不容易镶嵌密实，造成裂缝渗水严重。
塞缝不密实导致渗漏
窗（词条“窗”由行业大百科提供）台、窗框竖直边与外墙粉刷层间塞缝不密实，窗框安装不牢固亦会造成建筑工程渗漏。
无构造防水
预制墙板上下层之间无企口缝构造设计，为平面对拼接，仅依靠胶体填缝（词条“填缝”由行业大百科提供）进行防水，雨水可通过填缝不严处或密封胶粘贴不牢处渗漏至室内墙面。
脚手架预留孔导致渗漏
普通悬挑式脚手架其悬挑工字钢必须穿越外墙，穿越外墙后遗留洞口后期封堵是渗漏频繁发生的部位......
应对措施
正确的接缝设计
传统建筑防水主要的设计理念是堵水，堵住一切水流可以进入室内的通道以起到防水的效果。对于装配式建筑的防水，导水优于堵水、排水优于防水，在设计时就考虑可能有一定的水流会突破外侧防水层，通过设计合理的排水路径将这部分突破而入的水引导到排水构造中，将其排出室外，避免其进一步渗透到室内。
此外利用水流受重力作用自然垂流的原理，设计时将墙板接缝设计成内高外低的企口形状，结合一定的减压空腔设计防止水流通过毛细作用倒爬进入室内，除了混凝土构造防水措施之外，使用橡胶止水带和多组分耐候防水胶完善整个预制墙板的防水体系才能真正做到滴水不漏。
合适的密封材料
对于装配式结构的防水处理，接缝密封材料起着关键性的作用，其防水性能对整个装配式混凝土建筑的质量有着重要的影响。根据相关特点，在进行接缝密封材料的选择时，需要遵循以下原则：
第一，所选材料必须具有较强的抗位移性，即密封胶对因为温度变化而造成的接缝尺寸改变具有一定的抵抗作用;
第二，考虑到密封材料可能会长期暴露在自然环境中，所以要求所选材料具有一定程度的耐候性（词条“耐候性”由行业大百科提供），能够避免因长久暴露而产生的一些不利影响;
第三，所选材料要与其他建筑材料具有良好的粘接性;
第四，所选材料还应具有一定的抗污染性，即使长期外露也能保持住建筑外在的美观。
最后，当出现一些问题时，出于维修方便的考虑，应确保所选材料还应具有便于维修的特性，比如在遭受一些突发情况时，可以方便地对密封胶进行修补等等。
建筑密封胶的分类
规范的施工操作
目前预制外墙板接缝的防水处理技术在工艺上还是比较复杂的，因此在施工时也有比较大的施工难度，在实际施工时应根据不同的外墙板接缝设计要求制定有针对性的施工方案和措施：
墙板施工前做好产品的质量检查
预制墙板的加工精度和混凝土养护质量直接影响墙板的安装精度和防水情况，墙板安装前必须认真复核墙板的几何尺寸和平整度情况，检查墙板表面以及预埋窗框周围的混凝土是否密实，是否存在贯通裂缝，混凝土质量不合格的墙板严禁使用。还需要认真检查墙板周边的预埋橡胶条的安装质量，检查橡胶（词条“橡胶”由行业大百科提供）条是否预嵌牢固，转角部位是否有破损的情况，是否有混凝土浆液漏进橡胶条（词条“胶条”由行业大百科提供）内部造成橡胶条变硬失去弹性，橡胶条必须严格检查确保无瑕疵，有质量问题必须更换后方可进行吊装。
墙板施工时严格控制安装精度墙板吊装前认真做好测量放线工作。
墙板接缝防水施工时严格按工艺流程操作，做好每道工序的质量检查。
墙板接缝外侧打胶要严格按照设计流程来进行，基底层和预留空腔内必须使用高压空气清理干净。打胶前背衬深度要认真检查，打胶厚度必须符合设计要求，打胶部位的墙板要用底涂处理增强胶与混凝土墙板之间的粘结力，打胶中断时要留好施工缝，施工缝内高外低，互相搭接不能少于5cm。
施工完毕后进行防水效果试验及时妥善有效处理渗漏问题。
墙板防水施工完毕后应及时进行淋水试验以检验防水的有效性，淋水的重点是墙板十字接缝处、预制墙板与现浇结构连接处以及窗框部位，淋水时宜使用消防水龙带对试验部位进行喷淋，外部检查打胶部位是否有脱胶现象，排水管是否排水顺畅，内侧仔细观察是否有水印，水迹。
相应的监管措施
政府有关部门在出台利好政策推进装配式建筑发展的同时，也需要配套出台相关的标准，让设计、产品、施工能够有规可循。提高产品的品质，保证装配式建筑的质量。重视从业人员技术培训，提高从业人员素质，减少人为因素造成的工程质量问题。
建筑装配化是建筑的发展方向，装配式建筑围护体系渗漏水问题，是关系百姓“安居”的重要问题。与钢筋混凝土建筑安全防水体系“设计是前提，材料是基础，施工是关键，管理是保证”相同，构建装配式建筑的安全防水体系的前提是有采用节点（词条“节点”由行业大百科提供）设计安全的构造防水与材料防水相结合的科学设计;有密封胶优异的物理力学性能、可靠的粘结性能、低模高弹并具应力缓和性、耐候耐老化及施工工艺成熟的材料基础;再经训练有素、专业施工队伍的严谨施工，规范的施工管理和政府的监管，保证装配式建筑密封防水系统的安全可靠性（词条“可靠性”由行业大百科提供）。
