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摘要：近两年，在房产形势下行销售普遍不佳的情况下，各大房企在项目开发中均投入较大精力去提升示范区的营造品质，包括售楼处、门头、实体样板房的建造。为促进营销，示范区要求立面高端、新颖、采用新型材料，设计为幕墙形式。为尽早打开销售，示范区要求建造速度快，而外幕墙往往影响整个示范区开放节点。本文通过多项目示范区幕墙管控，梳理出示范区幕墙营造中效率提升和品质管控经验，并辅以案例分析，供其他相关企业参考。
关键词：示范区、幕墙、售楼处、样板房
一、营造节点及阶段
1.1示范区幕墙营造节点时间轴
通过一个项目的模拟，排布出示范区幕墙营造节点时间轴线。T0天假定为项目拿地时间(项目启动时间)，在6.5个月完成示范区营造并开放。其中幕墙在整个营造过程中的经验时间节点参考下图。
备注：T0为“项目启动节点”;d为 “天”。
图一 示范区幕墙营造节点时间轴
1.2幕墙营造阶段需关注要点
(1)幕墙施工单位进场准备阶段。幕墙施工单位定标后，结合售楼处、样板房区开放要求，排定出切实可行的下料计划(包括开模计划)、材料采购计划、加工计划、安装计划(包括脚手架、吊篮或活动架搭设计划)、劳动力进场计划，房产公司项目部组织施工等相关单位进行评审。可结合幕墙计划情况，梳理各个进度关键节点，签署责任状。梳理幕墙重难点部位及穿插施工情况进行讨论，包括材料堆场等，确定可实施措施并予以明确。
(2)设计定样阶段。预留充足的设计定样时间，一般分设计定样、施工封样、视觉样板三个阶段，幕墙招标前完成设计定样，定标前完成施工封样，幕墙定标10天内完成视觉样板确认。建议前置施工单位视觉样板的送样。材料的送样、选样，包括确认小样、现场大板与小样的比对选择、不同材料间颜色及质感的匹配。选样、定样部门包括房产项目部、设计院、区域、集团等。
(3)备料订货阶段。需梳理主材清单、核实供货周期。铝型材、石材、铝板及玻璃提前下单，一般铝型材供货周期为25天，铝板供货周期15天，玻璃供货周期20天，石材供货周期25天。新型材料如釉面陶板、UHPC、进口石材等结合厂家沟通确定供货周期。定样后即马上开始下单。重点考虑铝型材开模、玻璃原片供货、矿山石材毛板供货、石材加工厂排版及防护场地、五金件的设计确认时间(进口品牌供货时间会增加)。尚需关注加工图的出图时间及部分材料的特殊要求，如铝板金属粉的含量。
(4)材料加工组装阶段。房产公司项目部提前考察幕墙、门窗加工厂。幕墙、门窗加工厂需进行预先考察并进行加工过程跟踪。提前了解各类材料、配件到加工厂时间，如型材、玻璃、五金件(订购周期国产25天，进口40天)及其他配件进厂情况，预留玻璃副框的结构胶干结时间等。
(5)现场安装阶段。结合现场进度与排定计划进行每日比对、复盘。发现出现偏差，马上采取纠偏或赶工行动。充分预估幕墙大玻璃、弧形铝板等的实施难度。如超大超厚玻璃：从玻璃运输、现场堆场、二次搬运、现场安装、成品保护几方面，均需与安装单位进行充分沟通讨论。如采用设备起吊的方式安装，需考虑雨棚钢架的工序交接等问题。
二、示范区幕墙工程管控要点
2.1设计管控
(1)建筑效果及立面分格
a、幕墙、门窗专项深化设计时，立面分格及外立面造型应严格按照建筑效果图及建筑施工图。因材料工艺原因实现困难的，需与建筑师协商调整方式，并进行确认。
b、如因技术、功能原因需要调整的，必须征得建筑设计单位同意，并留存相应书面记录。
c、确保按图施工，门窗施工单位因自身配合铝型材厂家原因对型材截面进行调整的，需征得设计、成本、工程等相关方同意，并不得调整型材系列、壁厚等关键参数及其他性能参数。深化后的图纸需原门窗深化单位确认。
图二 檐口铝板分格与建筑设计图纸不符，观感不佳
(2)泛光配合
a、幕墙设计阶段需同步进行泛光设计，幕墙节点充分考虑灯管、灯带的安装空间，并进行有效遮挡，避免灯具外露。
b、协同机电单位预留泛光布线接线点位图。
c、泛光照明设备应可靠地安装在幕墙构件上，线路及灯具的布置和安装不得影响建筑外立面效果，泛光照明系统的安装和布置应考虑维修和更换措施。
图三 幕墙深化过程与泛光照明协同示例
(3)景观配合
a、幕墙下收口需考虑室外铺装、水景等部位的节点配合。
b、幕墙下口需构造幕墙自身的有效防水体系。
c、回廊檐口滴水尽量落入水景或卵石沟内。
d、提前考虑高大树木与售楼处檐口部位的干涉问题。
图四 无边泳池幕墙与景观交接节点
(4)精装配合
a、室内精装吊顶（词条“吊顶”由行业大百科提供）与幕墙横档提前协调，避免出现门厅玻璃幕墙过高，未预留足够精装吊顶高度。
b、墙体设置与其他部品部件需对位，避免房间私密性受影响。幕墙立柱、门窗竖框与室内墙体需对位。开启扇避免设置在结构柱、墙体外侧，开启不便。玻璃幕墙内衬材料材质、颜色需综合考虑。
c、幕墙与室内外地坪收口也需有机结合。
图五 开启扇位置设置不当
(5)层间衬墙
a、当室内未设置自动喷水灭火系统时，楼层边沿需有高度不小于1.2m的实体墙。
b、为追求通透效果，外立面落地窗楼层边沿以上部分可设置耐火窗，或者窗内侧采用落地防火玻璃护窗栏板来替代内衬墙。该做法需征得地方验收部门同意后方可实施。
图六 样板房防火栏板替代内衬墙
(6)设施配合
a、室外电箱、消火栓等尽量设置在建筑次要立面，如转角等位置。
b、消火栓等小型设施可采用隐蔽的设计。
图七 消火栓隐蔽设计示例
(7)防火、防雷设计
a、两层及以上幕墙需设置层间防火封堵，山墙面、造型柱、窗间墙或梁为外幕墙的部位均需设置。
b、玻璃幕墙与建筑楼层边沿处应设置上下两道水平防火封堵构造。每道层间防火封堵厚度不小于200mm。石材、铝板幕墙与建筑实体墙的间隙应设置水平防火封堵。
c、压顶采用铝单板时，铝板可兼有防雷功能，其与主体结构屋顶的防雷系统有效连通时，可不另条形接闪器。(需征得地方验收部门同意)
图八 某项目售楼处二层发生火灾造成人员伤亡(层间防火封堵未设)
(8)雨篷设置
a、首层住宅室外出入口、售楼处室外出入口需设置防坠落雨篷。雨篷进深大于2.5m时，宜设计有组织排水。
b、浙江地区采用玻璃雨篷时(尤其是玻璃倒挂雨篷)，需设置防坠落装置。
c、雨篷挑梁需与结构连接牢固，固定在铝合金框架时，悬挑长度不宜大于1.2m。
图九 售楼处首层出入口缺少雨篷
(9)栏杆设置
a、栏杆立柱截面需按照规范要求经过计算进行选型。
b、确因建筑要求采用无立柱栏板的(包括室内楼梯栏板)，要求栏板玻璃最低点离楼地面高度小于5m;玻璃采用8+8夹胶玻璃及以上;玻璃插入底部U槽深度不宜小于150mm。该三项要求必须同时满足且通过力学计算。
图十 无立柱楼梯栏板及防护栏板采用单片未夹胶玻璃，安全隐患大
(10)门洞尺寸
a、售楼处入口如采用地弹簧门（词条“地弹簧门”由行业大百科提供），建议单扇开启净空宽度不小于900mm。(一般双开门洞口宽度需不小于2400mm;采用单扇时，单开门洞口需达1300mm)。
b、幕墙、门窗深化时，需综合考虑分格与开启净空间的差异。
图十一 双开门单扇开启时通行净宽不足
(11)滴水线设计
a、檐口线条、雨篷等部位外沿下口均需设置滴水线或滴水槽。
b、滴水槽宽度、深度需不小于 10mm;滴水线宽度不宜小于20mm，下挂高度不宜小于12mm，并做成鹰嘴式。
c、采用型材拼接方式滴水线时，安装螺钉（词条“螺钉”由行业大百科提供）需带胶施工。
图十二 斜角线条部位滴水线样式示例
2.2材料管控
(1)玻璃
a、售楼处设计中谨慎采用大玻璃及弧面玻璃，加工周期长，成本大，运输也易破损。
b、部分玻璃LOW-E镀膜后，无法弯弧。立面设计弧面玻璃时，玻璃选择膜系时需注意。
c、玻璃平整度需从钢化、安装等方面重点把控。
d、常规玻璃原片规格2440×3660 mm。玻璃幕墙的经济分格宽度：适宜区间1200~1500mm。
图十三 弯弧玻璃与平板玻璃存在色差
(2)铝板
a、单层铝板宜采用铝锰合金板、铝镁合金板，板基厚度不小于2.5mm。铝板牌号优先选择3003。
b、示范区尽量避免不规则弧形铝板的选用，弧形铝板的加工、安装品质难以保证，现场进度不可控。
c、吊顶板密拼设计时，只建议平板部分密拼。避免密拼设置在上翻边沿部位，弧形部位尤其需避免。
d、铝单板经济幅宽 1400mm(铝板分格宽度1350)，长度可控制在4000mm左右。
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图十四 弯弧铝板安装效果不佳示例(左图：留缝安装;右图：密拼安装)
(3)金属板材
a、示范区室外吊顶或立面为保证更优的平整度，可考虑采用铝蜂窝复合板、铝塑复合板及各类合金板(如钛锌合金板)等。
b、铝蜂窝复合板截面厚度不应小于10mm。铝蜂窝板面层厚度不应小于1mm，其背板厚度不应小于0.7mm。(平整度较佳)
c、铝塑复合板厚度不应小于4mm，内、外面层铝板厚度不应小于0.5mm。应选用3系及5系铝合金板材。板材的燃烧性能应满足设计要求。复合铝板标准规格尺寸 1220×2440mm，最大幅宽 1550(1575)。
图十五 1.5mm钛锌合金板项目使用示例(平整度较好)
(4)石材
a、幕墙用天然花岗石最小厚度不小于25mm(光面)、28mm(粗面);外幕墙用石材尽量避免采用砂岩、大理石及石灰岩，以防止后期石材风化等安全隐患。
b、石材短边尺寸以 600mm最为经济，在 600-800mm价格比较适中，短边尺寸大于 800mm价格将会大幅上升。
c、荔枝面石材需关注平整度问题。一般双面加工成荔枝面可保证石材平整度。
图十六 荔枝面石材平整度不佳
(5)陶板
a、陶板、陶棍等新型材料使用前，需考察相应运用的项目并评判其效果。
b、釉面陶棍易存在细微爆边，近人尺度处建议可采用金属线条包边等措施隐藏边部。
c、构造上充分考虑其安全性及防渗漏效果。如开放式陶板需另外设置防水层。
图十七 陶板应用于售楼处示例
(6)UHPC(超高性能混凝土（词条“混凝土”由行业大百科提供）构件)
a、UHPC构件使用前，需考察相应运用的项目并评判其效果。
b、UHPC造价一般要比GRC高，UHPC各类性能指标明显优于GRC。
c、构造上可采用内置螺栓件进行干挂、背负钢架单元板进行挂装。表面宜涂刷防水剂。
图十八 UHPC应用于售楼处示例
(7)石英（词条“石英”由行业大百科提供）砖
a、外墙干挂仿石石英砖材料及相关参数除满足国家、行业标准，尚需满足地方要求。上墙前需与当地政府验收部门进行预先确认。
b、仿石石英砖建议厚度不小于18mm。
c、石英砖一般使用在景观景墙、二层及以下部分幕墙。如超二层外立面使用仿石石英砖，所选用的仿石石英砖材料需获得工商资格许可。
d、设计外立面包含大量弧形造型的，避免采用仿石石英砖。节点深化时，避免仿石石英砖侧边外露。
图十九 石英砖应用示例(侧露边采用铝型材线条遮挡)
2.3施工管控
(1)框架玻璃安装
a、幕墙玻璃一般由立柱、横梁支承，立柱需与主体结构按图纸连接。
b、幕墙玻璃下口需设计U槽或通过柔性垫块安装在横梁上，严禁直接落在砼结构上。玻璃下口不能直接采用砂浆（词条“砂浆”由行业大百科提供）塞缝。
c、隐框幕墙玻璃需在加工厂采用结构胶粘结副框后，运至工地。严禁工地现场先把副框安装在立柱上，后在附框（词条“附框”由行业大百科提供）与玻璃间施打结构胶。
图二十 幕墙玻璃不规范安装示例(左一：仅用单角码限位;左二：砂浆填塞;右一：立柱未与主体连接)
(2)全玻幕墙安装
a、无框玻璃安装一般需设计玻璃肋。经过计算，满足一定厚度的大面玻璃(一般采用SGP夹胶玻璃)可不设置玻璃肋。
b、玻璃肋上下端必须与主体有效连接，如下端入槽，上端可吊挂或入槽。
c、玻璃肋与大玻璃之间需采用结构胶连接，结构胶尺寸需要经过计算确定。
图二十一 大玻璃未经计算采用无肋安装，手推存在晃动
(3)铝板安装
a、山墙面大板面铝板建议采用3.0mm铝板。
b、为保证铝板平整度，成本允许，单块较大的板可采用蜂窝铝复合板、波纹复合铝板等代替铝单板。
c、铝板加劲肋（词条“加劲肋”由行业大百科提供）需设置规范。
d、关注铝板幕墙龙骨安装的平整度，确保铝板在加工、运输及堆放中不变形 。
图二十二 铝板加劲肋布置建议
(4)吊顶石材
a、主要人员出入口吊顶尽量避免使用石材吊顶板，可采用仿石铝板替代。
b、宽度较小的吊顶石材(吊顶板)用于非主要人员出入口时，背部应粘贴加强网。
c、吊顶石材建议避免采用大理石、石灰石及砂岩等软弱石材。
图二十三 某项目售楼处入口吊顶采用石灰石挂装，后期使用中石材掉落
(5)檐口石材 a、檐口外倾吊挂石材需采用背栓挂件，石材背部粘贴网格布。
b、坡屋面水沟外侧反坎预留一定泛水高度。
c、压顶石材与反坎封胶。
图二十四 檐口石材不规范安装做法(左图：石材安装不规范;右图：整体立面效果)
(6)售楼处大堂瓷板、石材干挂
a、售楼处大堂干挂石材、瓷板建议由幕墙设计单位进行统一设计，施工单位严格按图施工。
b、薄板可采用背条进行安装，背条需采用背栓与大板进行构造。
c、室内高度超过3.5m，墙面瓷砖/石材需采用干挂工艺。
图二十五 合理薄板挂装方式
(7)胶缝处理
a、立面分格、胶缝严格按照建筑效果图实施。
b、不同材料间避免平接收口。
c、分格布置需进行综合评审，并打样确认。
图二十六 压顶铝板胶缝过密、随意
(8)成品保护
a、玻璃、铝板幕墙完工后，对易破损部分的部位要采取可靠的保护措施，必要时对玻璃、铝板幕墙采取围栏（词条“围栏”由行业大百科提供）保护措施。
b、部分节点构造，拆除难度大，如密拼设计的铝板，过程中的成品保护需重点关注。
图二十七 密缝铝板节点，拆除难度大
三、结语
随着我国经济社会的不断发展，人们希望使用上更好的产品，居住上更好的房子，这就需要我们从业人员提出更先进的建筑理念，设计出好的产品，营造出品质更高的楼盘。除了满足规范相关要求外，更加要考虑房子的功能性、美观性，真正满足人们日益增加的对美好居住环境的向往和追求。
