2014年的时候，无论是中小房企，还是像恒大、万科、碧桂园这样的巨无霸，或多或少都在思考、探讨转型的问题。马佳佳在万科的演讲中抛出“90后压根就不买房”，一石激起千层浪，也引发了一波恐慌。可是，2015年和2016年调控前，一二线城市波澜壮阔的行情，让当初李嘉诚的撤退，转型的探讨，以及“90后不买房”等等，似乎都成了笑柄。
不过，当去年的业绩榜单揭晓时，另一种层面的恐慌，再一次困扰着广大中小房企，甚至百强里面靠后的房企。行业在剧变，转型从来是必须。
100强确实已不算什么
碧桂园一个区域都能进40强
虽然不少人对排名深恶痛绝，甚至嗤之以鼻，因为规模大，销售额高，利润未必就会高，但是进入500强，200强，或者100强，对于房企来说还是十分重要的，因为这可能影响到其融资、拿地等等。
可是，到了现在这个阶段，明源地产研究院认同丁祖昱的说法，即100强已经不算什么了，20强才算是真的强。
一、行业变化的速度，连领军者自身都没有想到
相似的话题，明源地产研究院在去年10月份和11月份都谈到过。前者是各热点城市接连宣布限购限贷，明源地产研究院认为，这反而给恒大、碧桂园等冲击4000亿创造了条件;后者是去年的前10个月，恒大和万科的销售额冲上3000亿，整个行业格局巨变，未来不同梯队的房企必须要调整策略找到自己的护城河。
可是，回过头来看，不得不说，当时的提法还是过于谨慎了。因为去年全年，恒大的销售额已经达到了3731.5亿元，万科也达到了3622.0亿元，对于已经如此庞大的体量来说，4000亿只是一步之遥。
如果再说几个明源地产研究院亲身经历的例子，那更是有宛如隔世之感。
2014年的时候，一家央企手握大量潜力城市、靠市中心的优质土地，卖地给地方政府回款越来越慢，于是一不做二不休，准备自己干房地产。当时，该公司的董事长和总经理均对明源地产研究院表示，公司争取三年内(也就是2016年)干到100亿进入前50强，再不济5年左右销售额达到100亿，进入100强也行……
如今，3年过去了，别说100，连200强都没该房企的影。明源地产研究院倒不认为是该央企的两位老总过于自信，而是行业变化太快，快得甚至连恒大、万科、碧桂园自己都没想到自己能在2016年达到这么高的销售额。
一家百强房企的总裁不无忧心忡忡地对明源地产研究院表示，去年，公司的销售额在100亿左右，这样的位置其实比较尴尬，未来三年如果达不到300亿以上，很可能就会被吃掉。联想到最近市场市场上“万科将并购建业”的猜测四起，体量不到建业一半的房企CEO有此忧虑一点都不奇怪。
二、巨无霸的一个区域公司，就能轻松碾压百强
百强房企的董事长、总裁、CEO们也应当忧虑。根据克而瑞研究中心的数据，2016年，销售额排名第100名的弘阳地产销售额为156.8亿元，相比2015年第100名厦门国贸103.8亿元的销售额，有51%的增幅。可是，排名靠前的房企，一个区域的销售额就能分分钟碾压百强(如下图)。
来源：明源地产研究院根据公开数据整理
碧桂园江苏区域，2016年的销售额366亿，如果其是一家完全独立的公司的话，可以排进2016年榜单的第37位!而对于一家年销售额100亿左右的房企来说，这种时候拿错一块地，可能就玩完了。
不过，明源地产研究院没有一些媒体夸大其词(诸如“不到20强就不要玩了”)的那么悲观。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的现象当然还会继续，但是找到自己的定位，小鱼和小虾也能够找到自己生存的天地。
总的来说，有4个突围的方向：模式升级、业务转型、产品创新和组织变革。下面明源地产研究院结合最近这段时间的所见所闻，所思所想，分别进行阐述。
模式升级
推进新建造、新营销、新服务及新金融
绿城、建业等的代建模式，万科的住宅产业化，BIM技术的应用等，都可以算是新建造的方式，未来，会有越来越多的新技术(机器人代替人工)应用的建筑上，使得房子变得更绿色和更智慧。
通过大数据绘制客户地图，从过去的地毯式轰炸，到点对点的精准打击;从过去简单粗暴的吆喝、塞传单，到场景式，体验式等的演进，是新营销。
比如去年销售大哥大恒大，即是新营销变革的先锋，重金投入布局“互联网+黑科技”玩转地产智慧营销。去年，恒大与云客举办了恒大全球智慧案场启动会，在营销推广、渠道拓客、案场管理方面深度应用互联网+黑科技，对整个营销体系进行全面深度变革，恒大全球400多个项目都将先后上线来访登记、移动销售。
新服务，过去两年里，彩生活、乐生活等已经炒得很热了，但是能够做得跟他们一样好的还是屈指可数，未来可探索的空间依然巨大。
至于新金融，碧桂园、金科、世茂试水的购房尾款ABS是典型的盘活存量，提高资金利用效率的案例。此外，类似高和这种，利用金融创新的杠杆撬动，收购写字楼，并通过“资产精装修”对旧楼进行改造，提升形象及品质，同样也是一条不错的路子。不过，比较奇怪的事，目前，对此感兴趣的房企老总并不多。
业务转型
在泛地产生态上寻找机会
如文旅、公寓
转型，并不一定是将公司卖掉，彻底不干房地产了。你依然可以在整个大的地产生态里面找到自己的位置——如果你足够专业并且有眼光的话。
事实上，在传统房地产领域干得不错的人，在诸如文旅、公寓，甚至养老等比较崭新的业态里，也更容易脱颖而出。
一、小而美的文旅地产，可以做到20%的净利润
前天，一老总与明源地产研究院聊长租公寓的事情。该老总曾先后在现在的多家百强房企中总担任高管，之后几个人一起创业。
第一个项目是在河北边上(靠近长城，与北京一墙之隔)做文旅地产。项目的售价是邻近某TOP5房企的三倍，去年的销售额10个亿左右，净利润达到20%多。相比于整个行业8%不到的平均净利润率，这个水平可谓十分抢眼。
这其实是一个细分市场，可以做成小而美的模式。不过，该老总表示，现在比较困惑是地方政府见钱眼开，见公司卖价如此之高，不认此前的协议，将周边剩余的地卖给了其他大型房企。
这确实是一个比较悲伤的故事。不过，明源地产研究院认为，类似小而美的模式依然还是存在的，这也是该老总转而想在民宿、长租公寓等方面进行开拓的一个原因。当中小房企缺乏足够的资金拿到较大的一块地时，类似文旅地产等还是存在短板。
二、玩过房地产的人做长租公寓，其实很有优势
长租公寓就几乎不存在上述问题。此前明源地产研究院曾在一篇文章中提及，深圳一些早年就布局长租公寓的玩家，年化收益可以达到70%!这个水平几乎是去年房地产行业净利润率是10倍!这个数据来自于为这些长租公寓经营者提供金融服务的机构，因此，是十分可信的，而且此后，明源地产研究院还一一对此进行了验证。
去年底，明源地产研究院受合屋CEO之要邀，担任第一届金窝奖的评审团成员，一天看了噼啪青年公寓、窝巢、礼遇、金地金谷、酷社区等深圳9个公寓项目。这其中，最保守的一家，3年也能收回全部投资成本。
当然，这些公寓经营者都是从原业主手中整栋的租赁过来，进行重新设计、装修、升级，然后出租的。通常，付给原业主的第一笔钱是整栋楼3个月的租金，而租期则从8年到18年不等。最大的成本来自于重新装修，以及购置家具，家电等。这一块其实也可以做轻。现在已经有公寓运营商开始与上游的家具家电商展开融资租赁合作，以解决“重资产”问题。比如，海尔已经与各大优质公寓商接洽，为对方提供“家电的金融租赁”服务。根据公寓企业所需的家电量，海尔设计相应的租赁解决方案，帮助公寓运营商变“轻”。
当然，明源地产研究院需要指出的是，经营公寓跟开发房地产是两套完全不同的逻辑。比如，明源地产研究院见过的多数公寓，窗子可打开的幅度都较小。问及原因，运营者说怕租客遇到什么不顺心的事跳楼，不怕一万，就怕万一。显然，开发商开发房子卖掉之后，基本不会考虑业主跳不跳楼的问题。即便一个小区跳楼的太多，损及该小区物业的升值，也跟开发商没太大关系了。
此外，自YOU+公寓火了之后，现在市面上大多数长租公寓都会注重打造公共社交空间。不过明源地产研究院看了大大小小，各种各样的公寓之后发现，不同运营商的水准参差不齐。不少公共社交空间，根本没有让人停留的欲望。而做得比较好的几个项目，运营者大多来自于房企出来的创业者。租金之后，如何通过社交等方式，既实现物业的溢价，又创造新的利润增长点，还有很大的探索空间。
产品创新
更加注重人文关怀、人居至上
满足需求
作为承载生活的物理载体，房子任何时候都是必须。可是，不同阶段的人对房子的需求却是不一样的。
2015年和2016年，一二线楼市热火朝天，而抢房的队伍中，不乏90后。当年马佳佳那句略带夸张的“90后不买房”一时之间似乎成了笑柄。
不过，明源地产研究院最近对此有了新的看法。
一是源于一组数据。世联行董事长陈劲松在最近的一次内部演讲中透露，2012年，深圳的首置年龄是33岁，2016年已经到了36岁，基本上是一年增加一岁的水平。厦门、南京、苏州这样的核心二线城市，上车的年龄也普遍在35岁左右了。这意味着，一个人大学生本科毕业(22岁左右)进入一二城市工作，十年左右的时间都是要租房的。随着一二线城市购房门槛越来越高，而年轻人还在不断涌入，90后，95后不买房，而是选择租房的群体确实会越来越多，而且租房时间会越来越长。
一个来自一个细节。明源地产研究院在担任金窝奖评审团成员，密集考察公寓期间。有一个长租公寓的经营者介绍时表示，其公寓内有些租客其实是在深圳有车有房的，但是觉得住在小区里面特别没趣，干脆将自己的房子租出去收租金，自己则搬到公寓里住，因为其社交场景打造得十分到位，租客很享受这种氛围。
从马斯洛的需求层次理论上来讲，一个人满足了基本的生理，安全，还有社交，尊重的需求。住在大城市小区里，可能住了几年连对面的业主是谁都不知道，而住在公寓里面可能弥补这种不足。
在一二线城市结婚年龄越来越大的情况下，这样一类群体，其实也催生了对租房，而非购房的需求。住宅产品要如何设计，能够达到类似的效果，就是创新的方向之一。
还有一类需求就是明源地产研究院在昨天的文章中提到的，同时上文也提到的，随着购房门槛越来越高，不仅平均购房的年龄会越来越大，而且人们对住宅产品本身也会有新的需求，其中之一就是对全生命周期住宅产品的需求。这里不再赘述。
组织变革
推动扁平化、自组织建设及事业合伙人
临近年末发年终奖，华为任正非的一句名言在网上广为流传——只要钱给多了，不是人才也是人才。
任正非的话不无道理，为何2016年冲上三千亿，甚至逼近4000亿的三家房企都是粤企而且都是民企呢?其中很重要的一点就是，广东领改革开放风气之先，职业经理人制度发展得比较成熟，老板舍得给钱，舍得放权，员工狼性足。
比如，恒大是出了名的土豪，在人才方面不惜重金，其总裁夏海钧2015年的薪水是7253万元!除了高层的高薪外，在去年发布的全国上市房企薪酬总额排行榜上，恒大也是位列榜首，公司薪酬总额高达111.27亿，可见恒大在人才身上的花费之巨大。
恒大积极引入职业经理人，与广东以家族企业为主的传统不同，职业经理人相比家族企业的任人唯亲，管理更专业，能起到更好的激励作用。
当然，不少房企高管跟明源地产研究院私聊的时候，还是不免吐露，做职业经理人比股东还是要差得远，其中一些因此自己出走创业去了，而且干得不错，这对公司来说是巨大的损失。
进入到下半场，重资产到轻资产是必然，特别是到了细分领域，运营和服务能力才是更重要的能力，资金则相对退居到次要的地位。而运营和服务靠人才，还要时间的积淀。
想要牢牢留住人才，就要给其归属感。推动扁平化、自组织建设是公司放权的一种方式，可以提高公司的运营、决策效率，应对快速变化的市场。更大的归属感则来自于让员工能够直接成为公司的主人，比如事业合伙人制度。万科的事业合伙人制度不仅有效地防止员工流失，而且还让项目的工期和成本都大幅缩减。一从房企离职创业的房企老总表示，以前高级洋酒随便喝，现在自己是股东了，连买茅台都要计算一下成本。
说到这里，明源地产研究院想起一个故事：
结婚那夜，新娘看到一只老鼠在吃大米，笑着对新郎说：“看，老鼠在吃你们家的大米呢。”第二天早上，新娘醒来，看见老鼠又在吃大米，顺手丢过去一只鞋子：“该死的老鼠，竟敢吃我家的大米!”
无论是历史、技术还是行业的演进，往往都是非线性的，而通常，我们思考，预测未来采用的是线性的思维。因此，能够提前跳脱出来，预见未来，并实干的企业并不多。房地产依然是距离互联网最远的行业，而且似乎没有之一。整个的玩法，跟二十年前没太大的差别，赚的还是土地升值的钱。我们对此沉迷太久，改变并不易。但明源地产研究院相信，远见者，将赢得未来。
