人口红利渐趋弱化，老龄化加速背景下，人口政策调整对未来人口总量及结构均带来较大影响，且作为影响房地产市场的关键因素，“全面二孩”放开带来的人口总量及结构的调整将进一步推动房地产市场需求变化。2016年1月1日起，我国正式结束了实施30多年的独生子女政策，步入“全面两孩”时代。全面二孩政策实施一年，对门窗幕墙行业的上游——“房地产”带来哪些影响，且听中国幕墙网 ALwindoor.com收集到的消息：
影响1：人口规模扩大，城镇新增人口增加，同步增加劳动供给，延长人口红利期
近年来人口出生率逐渐下降，人口总量增速放缓。统计局数据显示，随着计划生育政策实施效果的显现以及“80后”生育高峰期的结束，1990年以来我国出生率持续下降，2010年达到了11.9‰的较低水平，2011年至今保持在12‰左右。持续下滑的出生率带来的显著结果是人口总量增速的放缓。1998年以来，新出生人口降至2000万以下，年末总人口增速降至1个百分点以下并呈现持续下行趋势，至2014年增速降至0.5%左右。“单独二孩”政策的实施推动2014年出生人口较2013年增加48万人，但与此前相比，年均新生人口规模仍处于较低水平。
劳动人口总量增速放缓，抚养比持续走高，人口红利渐趋弱化及老龄化加速背景下，人口政策调整势在必行。近年来15-64岁年龄段人口总量增速同样呈现放缓趋势，占总人口比重持续下滑。2014年统计局数据显示，这部分人群总量约10万亿人，较2013年减少113万人。与此同时，总抚养比持续走高，尤其是老年抚养比提升较快，2014年65岁以上老年抚养比达到13.7%的较高水平。劳动人口比重下降及抚养比的上升导致人口红利渐趋弱化。
十八届三中全会提出“单独二孩”政策，十八届五中全会提出放开全面二孩政策，堆积的生育意愿释放将带来短暂生育高峰。长期来看，会对未来我国人口规模增速放缓甚至下降、新增劳动人口逐年减少、人口结构趋于老龄化等起到一定的缓解作用，同时不同群体生育意愿的差异所来带的人口分布结构将进一步分化。
影响2：促进购房需求增加
据媒体报道，随着全面放开二孩政策的实施，将会在推动我国人口数量的增长。新增加的人口将会带来房地产需求总量的增长，成为推进白银时代房地产行业平稳健康发展的重要助力。
“由于当前多数城市已放开限购，全面放开二孩带来的新增购房需求，有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品，这样会造成持有多套房产比重增大。此外，这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房，这样会促进换房次数的增加。”
影响3：四居将会成为市场主流
目前市场上主流户型是两居、三居，在全面放开二孩政策实施后，四居、五居将会成为市场上的主流户型。中原地产首席分析师张大伟表示，“按照现在的家庭构成，三居刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。但是如果一个家庭生了二孩，三房肯定是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡，但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。到那个时候：父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。”
影响4：经济压力加大影响置业
在链家地产研究部李巧玲看来，尽管全面放开二孩政策出台，有利于促进人口的增加，但是并非所有的育龄妇女都愿意再要二孩。“由于经济及时间成本是影响生育意愿的重要因素，生育二孩所带来的压力不仅包括经济压力，还体现在机会成本、时间成本等方面的压力。在同等条件下，经济压力越小，生育意愿越高;工作压力越小、时间越充裕，生育意愿越高。从不同地区情况来看，受到高住房及抚养经济成本压力，一线及部分二线城市育龄妇女再生育意愿将不及三四线城市。”李巧玲说。
影响5：争夺学区房竞争更激烈
对生育二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将会花费父母大量精力。易居智库研究总监严跃进认为，全面放开二孩政策实施后，各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。部分家长将会未雨绸缪，提前出手抢购具有优质教育资源的学区房，从而推高此类学区房的价格。
影响6：政策利好东部地区、热点城市改善需求释放
不同城市人口增长影响需求总量。此前分析中，我们得出结论，三四线中小城市二孩生育意愿和生育率将高于一二线重点城市。不同城市人口增长速度也将影响相关房地产市场需求。从需求总量变化来看，未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大，其需求总量也将更为突出。从这点来点，对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。
不同城市销售主力户型影响需求增长。我们同时认为不同城市当前主力户型也将对未来需求产生影响。此前我们已经分析，认为随着二孩家庭数量增加，部分家庭将考虑大户型产品，短期内三室将成为主力户型，而四室及以上将成为改善性需求集中区域。未来部分二室户型的家庭在生育二孩后或将考虑换房。当前各城市主力户型有明显区别，从2014-2015年成交数据来看，多数城市二室户型占比主要在40%左右，其中北京、武汉、东莞及北京周边香河占比已超过40%，未来这些城市生育二孩家庭换房量相对较高;而南昌、西安占比相对较低，特别是南昌，近年三室户型占比近2/3，未来新增人口对其库存去化帮助将相对弱化。
我们可以看出受不同区域不同城市主力户型不同。一般而言，一二线重点城市主力户型以二室、三室为主，三四线城市中三室、四室大户型相对较多，对于当前库存量较高的三四线城市而言，由于市场主流户型较大，已能满足二孩家庭需求，其对库存去化影响较小;东部较发达地区吸纳外来人口数较多，二室、三室占比较高，而中西部地区人口流出相对明显，大户型占比较高，因而在全面放开二孩政策影响下，东部地区、热点城市向三室、四室转变需求将更为明显。我们认为，二孩政策将更为利好重点城市及东部城市群，未来这区域换房率将有所增加，大户型更为主流。而受未来长江经济带、长江中游城市群和成渝城市群的发展带动和就近城镇化影响，这些地区城镇吸纳人口速度将加快，二孩政策也将同步带动当地中等户型的销售。
总结：
人口红利是房地产市场需求增长的最关键因素，中国从“一孩”到“二孩”，不仅仅是针对国家现有人口结构的调整，同时伴随的是国内房地产市场需求提升，对住房房源、房型、地段要求的重新构造。
从人口总量来看，随着二孩政策实施，伴随人口总量的增长，住房需求也将持续增加。同时，人口年龄结构变化推动房地产市场户型结构需求转变，短期内，三室、四室为主的中等户型、大户型住宅将成为首置或首改的主力，五室及以上户型占比也将增加，而长期来看，到2035年二室为主的小户型也将占据一定份额。而区域也将影响人口增量和结构分布，二孩政策短期内将更为推动重点城市及东部城市群中大户型的库存去化，活跃当地市场。
与此前十年新增城镇人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临需求将更多元化、更具特色，特别是以学区房为代表的优质配套住房将更受二孩家庭的青睐，成为短期内需求追逐焦点。而预测未来市场主体需求类型，把握主体需求相关配套及服务，也将是企业在下一个十年发展中的重要关键。
换言之，门窗幕墙行业的同仁们，如果您的业方、甲方承建的是优质学区房，高品质四居小区，那您的工程款，就有着落啦。反之，现在还在搞低价竞标，不讲究地块区位规划，门窗产品、幕墙工程粗制烂造的甲方，您可得多留神，在“白银时代”里，吃瓜群众不是没钱，是不会再乱花钱。这样的企业被“洗牌”只是早晚的事，到时可别连累了您。
