第二部分：2014年中国房地产市场趋势展望
1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化
(1) 宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长
2013年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面，一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济增速继续下滑至7.5%，三季度GDP增速回升至7.8%，10-11月的经济指标均显示中国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。2013年12月中央经济会议明确明年经济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求进，改革创新。虽然总基调延续了上年的“稳中求进”，但同时强调要坚持“改革创新”，并要求把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十八届三中全会提出全面深化改革的总目标后再度明确“改革”将成为未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整。“合理增长”表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再片面追求高增长，经济增长要与调结构、促改革、惠民生协调均衡。国家信息中心、中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在7.0%，2014全年经济增长将呈现前高后低的局面。不再单纯追求经济增长，表明新一届政府将更多地通过调结构和深化改革来释放经济活力，单纯通过信贷增长刺激经济增长的时代一去不复返。
(2) 货币环境：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长 截至2013年11月末，货币供应量(M2)同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标。1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长(不再是过去多年的高速增长)，房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作会议首次将“着力防控债务风险”单列任务，表明地方政府必须强化防控债务风险，谨防风险失控给经济带来的潜在风险。
需要注意的是，今年下半年贷款利率的放开以及“贷款基础利率”的公布标志着利率市场化的改革更进一步，明年将继续推进利率市场化和人民汇率形成机制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府与市场之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政府所倡导的理顺“市场与政府的界限”中非常关键的一环，这也将成为新届政府经济稳增长、促转型思路下的重要一笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅对供需双方的资金状况产生显著影响，更重要的是将改变整个经济的流动性，而这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力。
(3) 房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立 2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。10-11月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。
展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。
2. 市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 (1) 模型预测：销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2013年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2014年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳增长(GDP增长7.5%); 假设2：货币政策稳中趋紧(M2增长13%，贷款余额增长13%，新增贷款约9.3万亿元，社会融资额20万亿);
假设3：城镇化进程稳步向前(2014城镇化率为55%); 假设4：调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松。 在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：
2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%;商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓;房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%;房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。
(2) 需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓
2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。
从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。
季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。
(3) 供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、 货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓
土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓导致全国新开工增幅有限。2012年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013年前三个季度土地成交面积同比增速均超过30%，考虑到拿地与新开工的时间差(一般为6-12个月)，预计2014年新开工将继续增长。 由于目前三四线城市供应充足(占全国新开工面积超过60%)，企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面积增速(历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约3-6个月)在2013年也不断趋缓，预计2014年全国房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0-8.0%。
受销售增速和流动性趋缓影响，投资增速略有下降。过去六年的历史数据显示，销售指标增速与M2增速基本同步，领先于开发投资指标约6-12个月。根据“动态模型”测算结果和假设条件，明年商品房销售面积增速继续放缓，M2增速也将趋于平稳，受这一趋势影响，2014年全国房地产开发投资额将为9.8-10.0万亿元，同比增速在15.0-17.5%之间，比今年略有降低。
(4) 价格：供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头
政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄。预计2014年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。
信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影响显著。2008年以来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。2013年，新一届政府明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放，超额货币增速放缓具有一定的必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房产价格的涨幅缩小是大概率事件。
受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013年，全国住宅用地楼面地价TOP10地块的价格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视，2014年少数热点城市房价上涨压力依然较大。
3.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性
(1) 分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显
展望2014年乃至更长时期，不同城市量价走势和政策导向的分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能;多数二线城市供需均衡，价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。
短期来看，需求旺盛以及供应不足导致一线城市去化速度加快，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月;典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月左右;典型的三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。中长期来看，根据中国指数研究院测算，一线城市现有土地存量仅需要2年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年;此外，所有在建及待建项目竣工后，未来3-5年三类城市的人均住宅面积将达到36平米、45平米、50平米。总体来看，一线城市短期和中长期供不应求矛盾均较为突出，但今年以来新开工面积增长或将略微缓解供应不足压力;部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。
展望未来，不同城市价格分化将进一步加剧：地价快速上涨、供不应求矛盾严峻仍将推动一线 城市住宅价格上涨，而二线城市除杭州、南京等热点城市外，多数城市土地市场运行较为平稳，供求基本平衡，未来房价上涨空间有限;而多数三四线城市由于供应充足，地价涨幅最小，部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能。
根据历史经验，调控政策对需求的影响通常在一个季度以内，以今年3月“国五条”细则出台为例，一线城市成交量在政策落地后大幅回落，但5月已现小幅反弹。今年10月以来，一线城市先后加码调控，政策全面收紧，除深圳外，一线城市成交量在11月环比均出现下降。目前仅部分二线城市加码调控，无论是政策力度还是执行层面均弱于一线城市，对市场影响程度有限，如武汉成交量在11月回落幅度明显小于广州、北京等地。与之形成鲜明对比的是，部分城市由于市场持续低迷，通过松绑原有政策刺激市场需求，如温州8月放宽限购政策，8-9月平均成交量较7月增长近1倍，徐州成交量也出现回升，政策适度宽松对市场促进作用明显。
此轮热点城市密集出台的调控政策将在短期内影响市场预期，但不能从根本上平抑热点城市房价，因此，未来热点城市政策仍存在加码可能;而部分市场低迷的城市，地方政府在不突破调控底线的范围内灵活调整将是大概率事件。在市场量价分化进一步加剧的背景下，全国政策“一刀切”的局面不复存在。
企业分化：大企业领先优势进一步扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化
千亿将成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有20家企业达到这一水平。根据中国指数研 究院测算，预计到2020年将有6家2000亿级企业、14家1000-2000亿企业、17家500-1000亿企业。值得注意的是，在万科之后，中海、保利、万达等将在未来几年突破2000亿元，将龙头企业的规模竞争推向新的高点。
品牌房企布局已基本覆盖全国主要城市，由于自身实力雄厚，抗风险能力较强，在武汉、成都等主流城市占有率持续扩大，市场集中度进一步提高，而本地龙头企业地位有所下降。与此同时，在调控持续背景下，品牌房企凭借较强综合实力以较低成本优势获取大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极，而区域性中小房企更多面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间缩小，未来发展将面临更多挑战。
(2) 风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归 理性势在必行
经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年推进的“全面深化改革”也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱;政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变;需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。
宏观环境：中长期来看经济增长和货币投放趋缓，“深化改革”可能加大经济短期波动，支持房地产业快速发展的动力减弱
中长期来看，我国经济跨入中速增长阶段，潜在增速逐渐下台阶。1995-2010年，受益于改革开放、“入世”、制造业快速发展等多重因素，我国的经济呈现快速发展，年均GDP增长率达9.9%。根据国务院发展研究中心和世界银行5预测，中长期来看，促进经济快速增长的因素(如人口结构变化、基建投资空间减少、投资和出口需求下降等)正在逐渐减弱，我国经济将由过去的高速增长模式转换为中速增长阶段，预计2011年-2015年间GDP潜在增长率为8.6%，比之前15年下降1.3个百分点，2016-2020年进一步下滑至7%，2021年后降至6%以下。
短期来看，政府换届的周期效应和“全面深化改革”相关措施使得明后年可能面临“滞胀”风
险。十三大以来，我国政策周期变化明显，历届政府在上台后1-2年均会加大投资，以应对阶段性的经济增速下行，但投资和货币投放加快又会加大通胀压力。十八届三中全会提出的“全面深化改革”将在2014年全面推进，加之“十二五”规划的年均GDP目标增速仅为7%，中央未来更加注重经济增长质量而非速度(最新中央经济工作会议即明确表示不单纯追求经济增长)，“全面深化改革”相关措施落实可能加大经济短期向下趋势，预计明后年我国可能处于经济增长放缓、通胀压力加大的最艰难阶段，房地产业面临挑战加大。
中长期来看，货币环境中性偏紧，流动性充裕的大环境发生转变。2003-2008年，我国M2/GDP相对平稳，均保持在150%左右。2008年之后，我国依靠大量的信贷融资实现经济反弹，但同时也使得整体债务率明显上升，M2/GDP在2012年接近200%，明显高于欧美等主要发达国家，并且有逐渐走高的趋势，经济泡沫化风险较为突出。在李克强总理“坚持不扩大赤字，既不放松也不收紧银根”精神指导下，随着美国QE的退出以及国内通货膨胀压力的上升，央行货币政策回归中性甚至逐步收紧的可能性很大，过去多年支持房地产业快速增长的流动性充裕大环境将发生转变。
制度变革：税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促使行业环境转变
2013年11月25日，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题 的决定》发布，在改革开放历经三十五年风雨之后，我国社会将迎来改革全面深化的关键时期。在“全面深化改革”的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇与挑战，税收、土地和金融等要素改革逐步落实，促进房地产长效机制建立健全，行业环境将逐步发生转变。
房产税落地势在必行，历史数据显示“增量征税”仅在短期对市场产生影响，但房地产税立法及财税体制改革将改变中长期环境。《决定》中指出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，房产税作为房地产税的一种，无论从财税体制改革的大方向还是短期调控压力的角度出发，落地势在必行。从上海及重庆试点房产税后的效果来看，政策出台后3个月重庆和上海住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10-20个百分点，成交均价并未出现明显下跌，但2012年，两地成交量均呈现较大幅度的增长，可见房产税落地仅能在短期对市场产生影响。此次《决定》并未直接提及市场高度关注的房产税，而明确提出将推进房地产税立法。房地产税属于综合性税制概念，房产税属于其中一类，上位立法先行尤为重要，改革脚步将需循序渐进。中长期来看，房产税为我国财税制度的一部分，也是房地产市场长效机制的重要组成部分。对市场各方而言，除关注少数城市房产税试点范围扩容带来的短期冲击之外，更需警惕包括土地增值税等在内的财税体制改革对房地产市场可能带来的冲击。
土地制度优化供应结构和价格，提高土地利用效率。三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，同时也要“从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率”。我们预计未来土地改革的方向在于：(1)调整用地结构，盘活存量建设用地;(2)确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转;(3)完善土地增值分享机制及农民社会保障体制。土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化，长期来看在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价，促进各类城市均衡发展。
金融改革以市场化为方向，持续多年超额信贷投放蕴含的金融风险不容忽视。近年来，新增人民币贷款占社会融资总量比例呈下行态势，直接融资占比增加，表外业务迅速膨胀。随着金融创新快速发展，新增人民币贷款占社会融资总量比例从2002年的92%逐年下降至2013年前11月的52%。地方融资平台整顿之后，更多资金通过券商资管、债券融资等平台进行融资，导致直接融资占比提高。同时，在利率市场化和监管套利的驱动下，影子银行发展迅速，相比传统表内信贷业务，影子银行业务多属次级债务，其中蕴含的金融风险不容忽视。此外，我国外汇市场目前开放程度较低，未来可能出现跨境资本的短时期集中流出，给国内带来潜在的金融风险。
需求透支：人口老龄化和城镇化速度放慢导致需求趋缓，过去多年量价快速增长已透支未来
销售面积增速过快导致需求提前透支，房地产发展可能提前进入平缓增长期。根据“中国房地 产业中长期发展动态模型”，预计2011-2020年间商品住房总需求约为120亿平方米6，年度最高峰约13亿平方米。但2013年商品住宅销售面积大幅增长，预计2014年将超过12亿平方米，距上限越来越近，需求提前透支使得我国住宅市场需求可能在2015年即迈入停涨甚至阶段性下滑阶段。
全国房价在合理水平，但部分城市价格快速上涨带来潜在风险。历史数据显示，全国住宅价格、GDP、M2和人均可支配收入增速整体趋势一致，除2007和2011年房价增速高于其他指标外，其余年份房价均低于GDP等指标增速，总体处于合理水平。但是，从不同城市来看，上海房价明显超过GDP、M2和人均可支配收入涨幅，且近五年来房价年均涨幅高于GDP增速7个百分点。南京、杭州房价涨幅超过GDP涨幅，近五年增长速度仅略低于M2增速，房价快速增长为市场带来潜在风险。总体来看，近年来我国全国房价总体涨幅相对合理，但部分城市房价涨幅超过GDP增速，加大了未来的不确定性和房地产市场可能面临风险。
中长期来看，城镇化速度放慢和新增城镇人口逐渐减少，对房地产业的支撑作用下降。2000-2010年，我国城镇化率以年均1.37个百分点逐年提高，并于2011年首次超过50%，达到全球平均水平。根据联合国人口署预测，未来10年，我国城镇化进程将逐步放缓，2015年达到55.6%，2020年达到61%。从新增城镇人口来看，年均新增量在2005-2010年达到顶峰后将有所下降，预计2010-2015年，城镇人口将以2.9%的速度增长，每年新增约2000万人;2016-2020年，增速将继续放缓至2.1%，年均新增约1700万城镇人口，对房地产业的支撑作用将下降。
三次人口生育高峰后，持续下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能导致置业需求下降。影响住宅需求总量的主要人群为20-34岁适婚年龄人口以及35-49岁改善需求人群。2010年年末总人口增速达到0.46%的低点，新增人口数仅有617万，人口出生率也达到11.9‰的历史最低，新出生人口降至1600万以下。同时，1962-1973年出生人口带来的改善性需求凸显，而1981-1990年出生的人口也产生刚性需求的小高峰。但是预计2015年以后，由于上世纪90年代出生率的快速下降，从而导致对于住房需求的弱化，住宅市场的顶峰可能已经到来。
中长期来看，经济增长和货币投放趋缓，改革落地加大经济短期波动风险，人口老龄化以及城镇化进程放缓，支持房地产业快速发展的动力逐渐减弱。根据中国指数研究院测算，2011-2020年我国住房潜在需求达160亿平方米，其中商品住宅120亿平米，但由于2011年以来市场快速发展，部分需求已被提前透支，预计2014年我国商品住宅销售面积将超过12亿平方米，行业峰值或将提前到来。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。
(3) 行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产、文化地产等新领域， 但去化周期长等潜在风险亟待关注 近年来，随着国民经济蓬勃发展，居民消费水平日益提高，城乡居民储蓄不断增多，消费需求逐步升级，除商业、办公、工业/产业等传统经营性项目外，旅游、体育、文化等休闲类地产也逐渐受到关注。但与住宅市场不同，上述领域在供求状况、开发模式等方面均有较大差异，本报告以旅游地产为例，试以说明企业向住宅领域之外拓展过程中可能面临的机遇和风险。
旅游地产项目大量出现，东南沿海地区尤为明显，品牌房企多有涉足
旅游地产项目主要分布在东南沿海地区。由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济 发达、景观资源丰富等特点，旅游地产率先在这一区域发展，并呈现出一二三线城市齐头并进之势，而西北部地区的旅游地产项目数量较少，且多集中在省会城市周边。根据中国指数研究院对全国主要旅游城市项目的监测，研究组挑选了建筑规模在100万平方米以上的300个旅游地产项目进行分析。数据显示，西南、珠三角及环渤海的旅游地产项目数量最多，占全国比重均超过20%。其中广东、云南、山东三省的项目数量位居全国前三名，比重分别为12.5%、10.53%及8.88%。
总规模近8亿平方米，不同地区规模差异明显。数据显示，300个样本项目总规模为7.77亿平方米，其中项目规模在100万到300万平方米之间的项目最多，数量占比接近80%。与此同时，约有5%的项目规模超过千万平方米。从项目数量居于前三的省份来看，广东省开发规模普遍较大，超500万平米的项目占比超10%，有三个规模在1000万平米以上的大体量项目，而其中地处惠州的金融街巽寮湾，项目总建筑面积达3000万平方米;海南超1000万项目同样为3个，其中有两个均位于开发较为成熟的海南省东部;云南省81.3%的项目集中在100万-300万平方米。此外，凭借独特的旅游资源，云南也有大量规模低于100万平方米、由本地开发商运作的项目(因规模相对较小未列入研究范围)，多分布在丽江、大理等旅游业发达的古城地区，如大理公馆、丽江天堂等。
品牌房企纷纷布局旅游地产，更倾向于开发大规模项目。据中国指数研究院统计，2010年以来，百强房企纷纷介入旅游地产领域，世茂、万达、雅居乐、恒大、碧桂园等知名企业对旅游地产的开发投资力度明显加大。在全国300个超百万平方米规模旅游地产项目中，百强房企占比为23.4%。同时由于百强房企资金实力丰厚，经营水平较高，全国超一千万平方米的旅游地产项目中，有61.5%为百强房企开发。在三亚、北海等旅游型城市，品牌房企项目的开发建设已经成为行业标杆。如华侨城1985年起开发深圳东部华侨城，树立自然生态与主题文化品牌，开创了旅游主题住区新概念;雅居乐整体性开发位于陵水南部的清水湾和高峰温泉，连续四年取得不俗销售业绩。绿地盘龙谷文化城计划投资额高达300亿。高投资、大项目成为品牌企业选择打造旅游地产项目的重要特点。
展望未来，经济增长推动居民消费和产业结构升级，政策支持为旅游地产带来良好的发展环境
观光旅游向休闲旅游度假形态转变。根据国际经验，当人均GDP达到1000美元时，旅游需求 通常会急剧膨胀，此时的旅游形态主要是观光旅游。人均GDP在2000-3000美元之间时，旅游形态逐渐向休闲游转化。而当人均GDP介于3000-5000美元之间，旅游形态开始向度假旅游升级。人均GDP超过5000美元后，整个旅游产业将会进入成熟的度假经济时期。2011年我国国内人均生产总值已超过5000美元，度假旅游需求有望得到迅速提升。
经济发展和收入增长推动旅游需求迅猛增长。伴随社会经济发展、生活水平提高和生活方式及消费观念的改变，旅游已经成为社会经济活动、工作、生活的重要组成部分。2000年-2012年间，我国国内游客数量由7.44亿人次增长至近30亿人次，同期全国旅游业收入也由3176亿元增加至2万亿元以上，提前实现“十二五”规划目标。现在中国已成为世界第三大出境客源国和第三大旅游目的地国，中国旅游业进入大众化发展的新阶段。
政策支持为旅游地产发展开辟新空间。国务院发布的《中国旅游业"十二五"发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业。对于消费者来说，旅游地产本身具有“投资+自用”的特性，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以享受物业带来的空间享受和消费功能。与此同时，近年来限购政策持续实施，严厉地限制了重点城市的投资和投机性住房需求，部分购房需求向三四线城市转移，促使具备资金实力的房企纷纷转战旅游地产。
旅游地产销售主要针对外来需求，大规模推盘、较高的定价使其对当地市场冲击明显。品牌房企的旅游地产项目销售额占区域市场比重大多较高，部分项目占当地市场成交量的20%以上，对所在区域房价推动更为显著。三亚当地普通住宅项目均价不足万元/平方米，而旅游地产项目均价均超过其一倍以上，使得三亚整体房价超过了2万元/平方米。同样，武汉华侨城纯水岸•东湖、大连远洋钻石湾和北海恒大御景半岛等项目，均价也均超过区域价格的50-80%，对市场冲击明显。
旅游地产项目投资规模大、开发周期长，未来面临不确定性。品牌企业近年投资旅游地产力度越来越大，部分项目计划投资达到百亿元以上，万达大连金石国际旅游度假村甚至高达500亿元，与其他几个项目合计达1700亿元，世茂在旅游地产的计划总投资也达到千亿元。不足4万平方公里的海南，更是动辄有数十亿、上百亿的投资。大规模的计划投资在实际中通常为长期多批次投入，实际开发周期多数会超过预期时间，使得整体拉长至十年以上，未来不确定性增强。另一方面，旅游地产项目开发销售周期长，体量大，推盘节奏和去化速度均相对较慢。仅从近年入市的几家品牌房企项目来看，根据现行销售速度推算，去化周期多数超过20年。过长的去化时间和收益周期，给项目后期的资金链带来压力，期间一旦销售不理想，有可能产生项目后期无法完结的风险。
此外，旅游地产项目远离中心城区，前期基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长，对开发商的资金实力和运作能力均是考验。同时，自然资源的有限性、越来越多开发商的进驻带来的市场饱和性，以及旅游项目被房地产“绑架”均成为进入旅游地产的风险点。当前旅游地产主要模式是依托自然风景、“自然景观+度假住宅”的粗放型开发，旅游地产结构中以住宅为主导，项目复合功能不足，持续发展能力不强，产品同质化竞争日益加剧。要在市场竞争中占得先机，就要改变开发模式，打造模式更多样化、整合资源更全面、长期居所价值更突出的项目。【完】
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