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雷军要进军房地产了?
10月25日，小米武汉光谷员工住宅“光谷梦享家”开盘，297套，均价13885元/平方米，购房资格只有一条，必须是小米旗下签约缴社保员工。
同片区新盘15084元到16260元。
特别会“懂”营销的雷总，这是要进军房地产市场了吗?
答案是否定的。
规模不大，性质也与房企卖房不同，但说明住宅出资人正在变化，不靠卖房赚钱的主体出现了。
这类项目的钱从哪来、标准怎么定，都跟商品房不同。
地价换产权
2021年6月，谧空间武汉信息科技有限公司以底价3.03亿元拿下P(2021)073号地块，楼面价8326.92元。
同期光谷另两宗宅地拍到20330元、20799元，小米不到一半。
低价附带条件。出让文件写明三条：引入互联网总部或区域总部、总投资不低于80亿元、房子只卖签约缴社保员工，由管委会指定机构监督。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称之为“产业换土地”。
关键是一组交换。国办发〔2021〕22号文允许企事业单位用自有土地建保租房，变更用途不补缴地价，还免收配套费。代价有两条：房子不得上市销售或变相销售;园区配套用地提高部分只能建宿舍型保租房，不得建成套商品住宅。
地价的优惠，换来的是房子不能卖。
小米走的是另一条路：足额缴纳3.03亿元地价，取得预售证，产权可以过户给员工。
代价是销售对象由政府特批，这一条在政策文件里找不到，只能一个项目一个项目谈。
两条路说的是同一件事：想免地价就得放弃销售权，想保留销售权就得按市场价交地价。
会不会带出一批同类项目
产权型员工住宅难以成批出现。
门（词条“门”由行业大百科提供）槛有两处：政府要在土地出让时设定销售对象，企业要拿得出够分量的投资承诺，这是招商交易。
小米在武汉8000多名员工，297套覆盖率不到4%。
放量的是租赁房。“十四五”期间，全国计划筹集保障性租赁住房870万套(间)，武汉一地25万套。套数不等于工程量。
(图片来源：陈波微博)
武汉的筹法分五条路：认定、新建、改建、配建、盘活。
认定是把已有租赁房纳入保障房管理，盘活是收购存量房转作保障房，两种房子早已建好，只换身份，不产生新建工程。
改建是把酒店、厂房改成公寓，只涉及装饰、机电，造价低、单体小，主要落在中小企业。
配建是商品房按6%配建并无偿移交，工程量含在商品房总包里，不单独招标。
五条扣掉四条，剩下才是新建总包。870万套落到新签合同的，比想象少。
保租房任务集中在“十四五”。2023年8月，国发〔2023〕14号文转向配售型保障房，可以买下产权，以新建为主，面积多在120平方米以内，毛坯交付，封闭管理不得上市。
这一类反而好接，新建、毛坯、120平方米内，施工组织和商品住宅几乎一样。
对建筑工程行业的实务含义
变化在三件事上。
第一是甲方变了。过去住宅甲方基本是房企，现在多了两类，自己盖自己用的企业和保障房实施主体。
三类甲方决策方式不同。房企由成本和工程部门主导。
自建企业由集团投资和使用部门主导，多数没开发经验，小米这个项目很可能交给总包代建，谁能帮着把报建、验收、交付跑完，谁就有议价空间。
保障房主体多是国企平台。
第二是钱变了。商品房工程款来自预售监管账户，按节点拨付。
自建项目的钱来自集团预算，跟卖房进度无关，但集团砍资本开支就会慢下来。
保障房的钱来自财政补助、专项债和贷款，专款专用、按进度拨付。
三种钱，垫多少、多久能收回，是三笔不同的账。
第三是产品变了。自建项目按需求定标准，智能化、会所、庭院配得多，考系统集成和界面协调。
保障房按标准化复制，小户型、装配式、批量交付，考成本控制和产品化。
住宅施工的客户基础在重构。
过去二十年的报价和交付标准，都建立在“甲方靠卖房回款”上，部分项目这个前提已不存在，企业需按客户类型算账。
