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2024年6月25日，广州成功卖出了今年的第4宗住宅用地。
建筑面积约2.58万平方米的荔湾鹤洞路，以南AF040134地块被保利发展以约7亿元的价格竞得，溢价率8.5%。参与竞拍的还有绿城中国和贝壳旗下的贝好家，绿城中国很少参加广州的土地竞拍，贝好家更是首次亮相。
今年3月份，贝好家现身北京土地拍卖市场，与36家房企竞争一幅住宅用地，虽然没有成功拿地，但已引发业内诸多猜想。仅仅过去3个多月，该公司便南下广州再次出手抢地，积极的态度可见一斑。
贝壳开始布局上游，参与土拍了。
贝壳开始往上游
房地产开发业务切入
从竞拍过程来看，贝好家的出价还是比较谨慎的，整场只报了3次价，报出了第7轮的约6.75亿元后便止步不前了。据了解，参加北京的土地拍卖后，贝壳曾表示报名拿地是试水。而对于荔湾鹤洞路以南AF040134地块，贝好家似乎也是试水的成分居多。
地产圈并不关心贝好家有没有拍到地，似乎更关心贝壳是否要做开发商了?
这意味着，作为国内最大的中介平台，贝壳开始往上游房地产开发业务切入了。
贝壳凭借其在房产中介市场的大数据优势，以及对客户需求的深刻理解，试图打破常规，从产品定位、客研、施工到营销环节全面介入，力图成为地产开发链条的隐形链主。根据公开资料，贝壳于2023年7月正式宣布开启“一体三翼”战略，新设贝好家事业线，涉足地产开发业务，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。委任贝壳副董事长徐万刚担任贝好家的CEO，同时开始从各大房企“招兵买马”。
从去年开始，贝壳在内部孵化了一个代号为“9号项目”的新业务。
据说，当时它挖来了不少有龙湖、万科、金地、蓝光发展等传统房企背景的职业经理人，组建了开发业务团队。
日前，贝壳公布了2023年财报。报告显示，贝壳总交易额(GTV)为3.14万亿元，同比增长20.4%;净收入为778亿元，同比增长28.2%;归母净利润为58.90亿元，扭亏为盈。
其中，传统地产业务中，新房净收入306亿元，同比增长6.7%;存量房净收入280亿元，同比增长15.9%。
对比2023年地产的下行行情，可以说贝壳的业绩还是比较亮丽的，收入和利润双增长，充足的现金流，为其向地产开发业务进军奠定了资金基础。
贝壳转型做开发商的优势
贝壳作为房产中介“老大哥”，转型做开发商，它有什么优势?
一是信息优势。
开发商掌握新房的销售数据，有专门的数据库和供应商，可以出几十页的分析报告来辅助拿地和经营决策，但是在二手房领域，由于成交数据非常的零散和不系统，开发商可以说是知之甚少。
开发商的信息劣势，正是贝壳的信息优势。
贝壳做房产中介出身，又是市场占有率最大的房产中介经纪平台，自然具备存量市场的信息优势。
另外，贝壳在新房领域的信息优势也很明显。
贝壳和开发商合作的项目非常多，由于开发商降价往往优先通过中介渠道释放，贝壳可以第一时间了解到合作竞品项目的促销政策细节(例如降价房源、降价幅度、降价方式、走量情况等)。
二是多赚地产开发环节的钱。
贝壳原来做中介，只能赚渠道带客的钱，而且还不一定是独家，费率还受到开发商的营销费用预算约束，是纯纯的乙方，处处受制于人。
贝壳自己做的地产项目，定价自由控制，就可以赚多个环节的钱，例如市场研究咨询费+营销代理费用+渠道费用+开发环节利润，实现“一鱼多吃”的效果。
贝壳能否成功突围?
长期来看，地产开发业务市场容量逐步减少，房价增值幅度有限，开发周转率下滑，虽然地价下跌，但客户少了，销售速度变慢了，新进入者很难像以前那样赚取超额利润。
贝壳表示，贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，具体而言，就是通过大数据分析，利用AI算法挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。
虽然参加了土地拍卖，但贝好家的目的不是像个开发商一样，自己独立操盘。“合作”是该公司多次强调的关键词。根据公开信息，贝好家更倾向于打造一个集合了资金、土地、开发等要素的平台，用互联网的思维颠覆传统的房地产开发模式。有消息称，贝好家计划携手合作伙伴在2029年达成千亿元级的销售额。
对于地产项目，贝好家的参与模式比较灵活，可以同股同权，也可以只是财务投资。前者聚焦在4大一线城市及杭州、苏州、南京、合肥、成都、西安，后者的投资范围则扩大到20座重点城市。
就财务投资而言，贝好家在2023年已经与保利发展合作，投资了太原的中铁置业·逸宸首府项目。
眼下看，贝壳做地产开发的逻辑，或许和华为造车、小米造车的逻辑相似，想要用互联网思维改造传统产业，这种模式能否成功?我们拭目以待。
