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近年来，房地产行业内风云聚变，颇似一部史诗大片……当然这也正常，2017-2021的五年间，我们完成了过去30年总量的一半多，再不刹车，能行吗？
进入2023年——微光变曙光，春暖花开了吗？特别是以保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建等等国企、央企背景的巨头房企，凭借自身的资金、布局和运营优势，成为拿地的主力军。
同时，在最新的拿地榜单中，除了国央企和头部民企地位依旧外，一批地铁公司也强势从“地下”冲入“地面”。据中国幕墙网ALwindoor.com统计，去年共有13个城市的地铁公司出手拿地，包括深圳、广州、厦门等大多都是“站城一体化”开发的TOD项目。
众多的国企央企进入房地产行业，成为了新的“优质甲方”，门窗幕墙行业企业如何调整发展脚步，适应并融入新市场模式中呢？与国企央企合作的招标模式是怎样的呢？中国幕墙网ALwindoor.com深度理解“6大招标”模式，与门窗幕墙行业精英们共同分享。
一个地产项目从起因，到确定谁来牵头，再到立项报告完成，当完成了立项报告意味着项目的第一个阶段已经完成，再到第二个阶段，那就是完成招标文件（词条“招标文件”由行业大百科提供）的输出，在招标文件定稿之前，选择哪种采购方式至关重要，因为后面的流程会因为采购方式的不同，而完全不一样。
01、公开招标
公开招标，也叫无限竞争性招标， 公开招标必须进行招标的项目的招标公告;适用所有供应商，房企采购人事先不知道供应商的数量;竞争范围较广，竞争性体现得也比较充分，择优率更高;公开招标的所有流程严格按预先指定的程序和标准公开进行;相对地耗时较长。
在房地产建设项目中，外立面装饰工程工程历来受到高度重视，因为它是设计和成本协同管理的重点。建筑外立面包含外墙涂饰、门窗系统、幕墙系统、屋面花架、格栅等等。此外商业建筑立面更为复杂，其材料选择大多以玻璃幕墙、铝板和石材为主，外立面面积占比更大。
案例说明：
公开招标的方式适应：工程门窗、幕墙系统、玻璃、型材（词条“型材”由行业大百科提供）、建筑胶（词条“建筑胶”由行业大百科提供）、五金配件、隔热（词条“隔热”由行业大百科提供）条及密封胶条（词条“密封胶条”由行业大百科提供）、顾问咨询等多个门窗幕墙细分行业，实现充分竞争与相对公平；在众多的投标者中“优中选优”，但相对的耗费时间长、招标文件工作量大是它的劣势。早在疫情之前，诸多大型房企均上线了招采平台。
02、邀请招标
邀请招标，也称无限竞争性投标，对投标人数有一定要求，针对部分潜在供应商发出邀请，受到邀请函的供应单位才是满足要求的投标人，从中选定中标者。招标人(房企)以投标邀请书的方式邀请至少三家以上的，符合资格的法人或其他组织(供应商)参与投标的招标方式。
外立面工程具有三大特点：工程量最大，系统复杂；建筑外立面材料丰富，成本波动性大，成本敏感性较高；而且它直接影响建筑物的品质，也最容易受到外界破坏。因此，外立面装饰工程的三大特点决定了，它的招标是房企的“重头戏”。
案例说明：
邀请招标的方式对招标方来说，通常会选择较为熟悉或有项目往来的供应商，在工程门窗、幕墙、型材、五金（词条“五金”由行业大百科提供）配件、金属板等主材“面子”行业更加有力，可实现快速选择与相对了解；对建筑胶、隔热条和密封胶条，以及涂料、锚栓等细分“隐形”材料不利。由于竞争小，无需招标公告和回复的时间成本，可以节约资料搜集及规范设计等时间和费用，工作量可以大幅度减少。
03、竞争性谈判
竞争性谈判，是在无法通过正常招标方式而进行采购的一种特定方式，是一种特定状态下的候选行为，采购人或采购代理机构组建竞争性磋商小组，与符合条件的供应商进行磋商，供应商按照磋商文件的要求提交相应文件和报价，采购人从磋商小组评审后提出的候选供应商名单中确定成交供应商的采购方式。
案例说明：
竞争性谈判的方式对同质化严重的细分行业，如：五金配件、密封胶、隔热条和密封胶条等较为不利，在顾问咨询、门窗系统、幕墙系统方面是针对报价企业较少的情况下，工程项目要求较高，通常会选择。项目中技术特别复杂的材料设备，不能确定详细规格或者具体要求；采用询价所需时间不能满足公司紧急需要的情况下，竞争性谈判具备较大优势。
04、询价采购
询价采购从字面意思来说，就是发出意向需求去供应市场询价，让相关供应商提供对应需求的报价，在这个基础上去进行价格的比较，询价小组(由房企招采人的代表和有关专家共3人以上的单数组成，其中专家的人数不得少于成员总数的2/3)根据采购需求，从符合相应资格条件的供应商名单中确定不少于3家的供应商向其发出询价单让其报价，由供应商一次报出不得更改的报价，询价小组在报价的基础上进行比较，并确定最优供应商的一种采购方式。
案例说明：
询价采购的方式在顾问咨询、工程门窗、幕墙等行业内较为常见，询价方式适用于以前标准化较弱的发展阶段。对于像建筑胶、五金配件、隔热条和密封胶条等通用性较强的材料，将采用签订长期战略合作协议的模式。
05、竞争性磋商
竞争性磋商指采购人、采购代理机构通过组建竞争性磋商小组与符合条件的供应商就采购货物、工程和服务事宜进行磋商，供应商按照磋商文件的要求提交响应文件和报价，采购人从磋商小组评审后提出的候选供应商名单中确定成交供应商的采购方式，除了和公开招标一样发布公告外，还有另外两种确定供应商的方式，即分别是从省级以上财政部门建立的供应商库中随机抽取，以及采购人、评审专家分别作书面推荐，从竞争性磋商文件发出至供应商提交首次响应文件截止不得少于10日
案例说明：
竞争性磋商的招标方式，往往作为以上多种招标方式的一种补充与增补，对国企央企类巨头的项目采购过程中，市场了解程度不够深入，如顾问咨询和门窗、幕墙等主要工程参与方，可以充分磋商，完善招标细节与采购的细化。
06、单一来源采购
单一来源采购也称直接采购，是指采购人向唯一供应商进行采购的方式，该采购方式的最主要特点是没有竞争性，指达到了限额标准和公开招标数额标准，但所采购部品来源渠道单一，或属专利、首次创造、合同追加、原有采购项目的后续扩充和发生了不可预见紧急情况，不能从其他供应商处采购等情况。
案例说明：
单一来源采购也可以作为一种战略采购，可以囊括了产品设计、产品生产管理、产品物流运输、产品质量管理等方面，因采购产品较为复杂，如复杂的幕墙系统、定制化加工设备、五金配件、高性能的密封胶等等，不仅考验着招采人的能力与实力，引入合适的投标企业，完善招标文件细化，同时考验房企的供应商选择、评价体系的全面建设。
当然，在与国企、央企巨头打交道的过程中，中国幕墙网ALwindoor.com发现市场内并不仅仅只有上述“6大招标”方式；中建三局、中建八局等早已经是行业内知根知底的建筑业巨头，他们旗下的装饰公司与众多门窗幕墙品牌之间，有着深入的“战略级”合作。
暴雨过后，总会天晴——随着行业逐渐回归理性，当前的地产已开始重现生机。未来，在房地产、建筑业市场中，与国企、央企的合作项目会越来越多，中国幕墙网ALwindoor.com期待门窗幕墙行业人：踔厉奋发、勇毅前行。
