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01、楔子
建筑立面工程在地产开发商中占据着非常重要的地位：
一方面：建筑立面代表了品质需求，代表了项目的品质和定位;好的建筑立面表现，在一定程度上可以提升新建项目的售价，也可以带来二次销售的产品溢价。
另一方面：建筑立面的品质和定位决定了项目的材质使用，建筑材质便是成本。对于建筑立面材质而言，工程量较大，且成本波动性大，更需要开发商关注和重视。
案例1：以25层高层住宅为例，地上建面9,720㎡，其中：大堂部分80㎡，两层基座850㎡，其余约8,790㎡;外墙面积约12,145㎡，其中：大堂95㎡，基座 1,050㎡，其余11,000㎡。我们以不同方案测算：
仅外墙涂饰的建面成本变化，从68元/㎡~203元/㎡，不同的材料构成其成本波动非常大。
第三：建筑立面的风格、材质以及色彩均代表了城市形象，代表了执政部门对城市设计的要求，建筑立面确定后一般情况下是不允许“简配”，这也更加要求开发商对待立面的选择要慎重。
案例2：
(图片仅为示意)
投资定案阶段：
已了解到规划局对外立面材料有要求，前期沟通可突破，且老项目有成功经历，故按客户敏感性，采用仿石砖+涂料。
报规阶段：
规划局严格要求使用石材+真石漆，经项目争取，同意使用仿石砖+真石漆，但是不能使用涂料，导致成本增加226.23万元。
第四：建筑立面是开发商成本敏感点和业主敏感点，双敏感点造成开发商在立面的建造上不能一度简配、也不能超配，既要成本适配也要业主适配，这是一个开发商决策水平的体现。
第五：建筑立面的材质选择，又会带来建造工艺的不同，不同的建造工艺都会对建造水准提出了很大的要求，这对开发商的施工水平提出了另一个考验，如何利用合适的成本打造超配的建筑品质，这个课题依然任重而道远。
如何平衡建筑立面品质和成本，个人有如下的观点
02、建筑立面的控制策略
① 立面材质的使用要按部位细分，严控成本较高材质的使用，要符合产品的定位/产品线;
各家开发商的限额频率：●●●●●
成本的构成等于单价*使用面积，限制使用面积量能够控制建造的总成本，对于建筑立面的成本控制策略同样如此。对于大部分开发商而言，根据业主的敏感性，约束立面材质的使用，这属于较为常规的操作。
根据使用部位约束立面材质的主要操作思路：
第一步：明确项目产品档次;产品档次决定了项目材质使用的策略，高档项目表现在高档材料使用的面积大，反之使用面积较小。
第二步：约束材质使用部位，主要是根据业主是否对此部位敏感，业主敏感的部位为依次为：入户门斗、入户正立面一层~三层、次要入户立面一层~三层、次要立面、架空层、建筑\结构装饰线条、屋面花架等等。
(常见的开发商限额表)
案例3：我们以某地区中档楼盘为例，基座两层为石材干挂(单层建筑面积390㎡)，以上为多彩石涂料，其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面，东西立面为次要立面。
基座两层外墙展开面积约950㎡(其中南北向约670㎡，东西向约280㎡)，原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材25mm，主次龙骨)，单价800元/㎡，总价约760,000元。
现根据立面的主次程度，将东西立面改为超薄石材一体板（词条“一体板”由行业大百科提供）(石材饰面12mm，背栓固定)，由于一体板能够大幅度减轻自重，其固定方式省去了主次龙骨，其单价为450元/㎡，优化后总价为662,000元，其优化成本98,000元，成本比原方案降低13%。
② 立面材质设置指导单价(品牌)，便于采购
各家开发商的限额频率：●●●●●;
立面材质属于工业化产品，价格基本透明，各家开发商基于长年形成的供方战略库，实行“量大从优”的采购模式，这一点在立面材质的成本控制上体现的淋漓尽致，也是属于绝大部分开发商实行的立面成本控制策略之一。
(常见的开发商限额表)1
(常见的开发商限额表2)
③ 控制外立面率，约束立面展开面积;
各家开发商的限额频率：●●●;
根据本人统计的数据仅有一半左右的开发商会约束外立面率，还有另一半房企(不乏标杆 房企)是不约束外立面率的;通过外立面率约束外立面成本的做法，在开发商中不算常规操作。
外立面率(只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。
一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：
案例4：
项目A(左边)的外立面率为1.2，项目B(右边)的外立面率为1.35，以地上面积10,000㎡来计，项目A总外饰面面积为12,000㎡，项目B总外饰面面积为13,500㎡，两个项目的外饰面差值为1500㎡，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1500/12000=12.5%。
(常见的开发商限额表1)
(常见的开发商限额表2)
④ 建立外立面标准化，形成产品体系;
各家开发商的限额频率：●●;
通过立面标准化体系的建立，约束外立面的成本，绝非大部分开发商要走的思路，因为标准化的应用场景便是要满足规模化企业，批量化产品的高周转需求，对于绝大部分数量的地产企业而言规模并不太大，标准化的立面并不是非常需要的;但对于千亿级及以上的房企，基本上立面都已经形成了标准化，这样对成本控制的要求更加严苛。
(常见的开发商立面标准化1)
⑤ 其他形式的外立面控制限额：体形系数及外立面构件
各家开发商的限额频率：●;
体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m³。
开发商约束体形系数的初衷更多来自对建筑节能的有效控制，建筑节能有利必然也对外立面率产生正向的反馈，根据大量的案例经验总结，体形系数和外立面率呈现一定的正相关性，所以在一定程度上控制体形系数可以约束外立面率。
外立面构件是组成外立面风格的重要内容，也影响着外立面率，部分开发商会在外立面构件的设计和成本上做一些限额设计，整体控制成本。
(常见的开发商线脚标准化)
(常见的开发商线脚标准化2)
虽然我们无法确定暴风雨什么时候结束，但是有一件事是确定的
——如果不咬牙坚持，我们就无法穿越暴风雨
