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开篇：长期以来，建筑幕墙的工程质量问题成为了困扰甲方(房地产开发)企业的一大疑惑，在缺乏专业技术与专业人员的情况下，建筑幕墙的工程质量是否合格或优秀，很难在简单的肉眼验收或简单数据、要素报表情况下得到全面的体现。如何成为一名优秀的甲方幕墙管理者?龙湖集团幕墙管理中心负责人郑平先生，通过多年的幕墙顾问（词条“幕墙顾问”由行业大百科提供）从业及甲方幕墙工程质量管理经验，将以“从甲方视角，看幕墙工程质量”为主线，用四大阶段化管理的方式，为广大甲方与幕墙从业者进行专业分享。
阶段一：招标（词条“招标”由行业大百科提供）阶段管理
1、 招标单位梳理
项目启动招标前，在工程企业“资源池”内选择!注意点：与项目所在区域、体量、施工难度相匹配的投标单位，考量投标单位的设计施工资质要求!
2、投标单位入围
2.1入围原则：供应链职能与工程职能共同负责入围资源的筛选及编制拟入围单位名单，入围单位须从分供方资源库内选择考察合格且B类及以上单位，暂不合作单位和尚未考察入库单位不得入围;
2.2入围数量：投标单位入围数量满足≥2N+1，且不少于4家;N为本次招标标段数量;
2.3入围面试：工程职能牵头组织拟入围单位项目团队面试，集团幕墙小组对接人参与面试;
3、幕墙加工厂考察要素：
1.加工工厂的配套生产能力;
2.加工工厂与项目现场的运输距离;
3.工厂加工设备的加工能力;
4.材料成品的质控管理体系。
案例样式如上图所示
注胶环境要求、养护环境及时间要求：
硅酮结构胶的施工应在温度10℃—40℃，相对湿度40-80%的清洁环境条件下进行，这样可获得较佳的粘接效果。
单组份硅酮结构密封胶靠吸收空气中水分而固化，因此单组份硅酮结构密封胶的固化时间较长，一般需要14d-21d，双组份固化时间较短，一般为7d-10d，硅酮结构密封胶在完全固化前，其粘接拉伸强度是很弱的，因此玻璃目前构件在注入结构胶后，应在温度20℃、湿度50%以上的干净室内养护，待完全固化后才能进行下道工序。
错误示范：
正确示范：
4、招标、评标、定标
研发：招标图纸、技术说明书(材料配置和技术要求)、设计封样(封样标签、使用部位、规格参数要求)
工程：场地及周边条件、标段划分、施工范围及施工界面、合同工期、材料品牌、技术要求、项目经理及项目技术负责人驻场要求
供应链：投标单位入围、招标文件编制、发标、标前交底、答疑澄清、评标、定标
*幕墙加工厂的要求：现场还是工厂加工在招标阶段要明确
结合持有商业项目幕墙安全、耐久、工期的特点，材料品牌要求主要如下：
1、铝型材品牌放开，基本覆盖华南、西南、华北、华中;
2、玻璃制定原片，深加工厂由地区公司招采、工程、研发考察确定;
3、铝板（词条“铝板”由行业大百科提供）指定原板，深加工厂由地区公司招采、工程、研发考察确定;
4、入口门（词条“门”由行业大百科提供）五金提高要求，采用进口品牌;
5、后补锚栓和石材背栓考虑安全因素，采用进口品牌;
6、氟碳及粉末喷涂采用进口品牌;
7、PVB、SGP胶片采用进口品牌。
材料供应界面及品牌表：
标前交底目的：
1、介绍工程概况，了解项目内外因素与周边实际情况;
2、对项目的设计内容，有一个直观的认识;
3、对策划汇报单位(拟投标单位)，进行工程进度计划的宣讲;
4、明确本工程建设目标要求(质量、进度、安全与文明施工);
5、介绍龙湖工程体系，了解龙湖地产的检查要求与标准;
6、宣贯龙湖地产工程管理制度，规范投标单位管理动作;
7、宣贯龙湖地产技术管理要求，规范投标单位技术质量行为;
8、通过沟通，就本工程管理思路、施工策划形成信息贯通;
9、明确本项目技术标投标要求(深化设计原则);
10、明确投标单位需锁定项目的班组成员，并不得后续更改。
施工界面：
合同专用条款：
技术要求：
答疑澄清：
阶段二——深化设计阶段管理
1、施工单位确定后，地区研发部根据招标图、合同文本、答疑澄清文件、技术要求组织施工单位完成幕墙深化设计施工图;
2、中标后3天组织项目设计团队进场，首先出具预埋图(以不影响项目预埋为准)，报工程、研发、顾问确认后随主体进行预埋，此项工作时间紧张，必要时安排顾问驻场支持;
3、地区研发部按照45天内完成深化图设计及内部审核，90天内完成图纸外审的计划，督促施工单位设计人员驻场，按照预埋件、采光顶、全套图纸的出图顺序，按需要组织设计院、幕墙顾问、集团幕墙小组对接人员解决在深化设计过程中碰到的各种问题;
4、地区研发部组织建筑师、设计院、幕墙顾问、集团幕墙小组对接人员完成幕墙施工图的审核，并按要求提交施工图纸与招标图纸的差异清单(详见附件十四《龙湖幕墙图差梳理表》模板)，深化图纸审核要点：
4.1施工图与招标图的差异，结构构件截面、材质、壁厚及表面处理、幕墙分格及效果、面材及背板材料材质及厚度;
4.2终版建筑、结构图与招标图的差异;
4.3与各专业的界面关系及设计深度(建筑、结构、暖通、给排水（词条“排水”由行业大百科提供）、精装、景观、燃气、广告位、LED、泛光照明等);
4.4 结构计算书。
具体要求详见附件四《幕墙设计管理指引》施工图审查章节、附件五《2019龙湖集团天街产品外装饰分册》 幕墙施工图设计指引、附件四《幕墙设计管理指引》幕墙施工图审图要点表)。
5、幕墙深化设计施工图完成后，由地区研发部组织施工单位送第三方强审;
6、幕墙施工图外审确认后7天内，地区公司完成幕墙招标图、终版施工图图差的职能交圈，并完成OA上线;
7、项目工程部、研发部、设计单位、施工单位及监理单位进行施工图纸会审及交底。
8、奖惩规则
8.1 集团研发依据幕墙施工图审图要点表、图差梳理表对幕墙顾问进行考核;
8.2 地区公司未按施工图审图要点表进行自查罚-★ ，图差未完全覆盖罚-★ ;
8.3 幕墙招标图评审奖惩情况与顾问评价挂钩，罚星将暂停合作半年。
深化设计案例分享：
行业内一些不良的错误修改——
随意更改：
a.未依据合同条款约定进行图纸审核，截面及设计节点随意变动，降低性能;
随意更改：
b.系统随意变动，石材（词条“石材”由行业大百科提供）由背栓改为挂件;
随意更改：
c.未经过计算随意修改，现场检查发现及时;
1. 招标图双跨梁 龙骨尺寸 182x65mm
施工图 双跨梁 龙骨尺寸 160x65mm
2.招标图立柱强度和挠度满足设计要求，施工图挠度强度计算不满足，施工单位加强措施玻璃幕墙二层全衬钢芯;一层玻璃幕墙双跨梁双支座范围加钢插芯
随意更改：
d.采光顶二道排水系统取消，未交付已经漏水;
阶段三——施工封样管理阶段
1、考虑材料采购，生产加工的周期要求，定标后1.5个月内，建筑师、项目与施工单位应完成幕墙工程施工封样工作，由幕墙施工单位组织定样采购;
2、材料封样需工程、研发、顾问三方书面签确，封样单内容包括材料的规格、型号、厂家等详细参数、使用部位、封样日期、书面签字(章)等;
3、施工封样具体要求详见附件八《商业外立面材料封样标准管理制度》;
4、封样完成后，需对主材加工厂进行考察，了解合同内容(加工地点、运输距离和方式、上游材料、管控影响、质量控制体系、付款方式)，签订供货计划，建立材料清单实时跟踪(必要时驻场监造);
5、玻璃深加工厂必须提供玻璃加工计划，在玻璃均质处理时安排监理、顾问驻场监督。
施工封样标签：
铝板深加工厂考察要求：
玻璃深加工厂考察要求：
阶段四——施工阶段管理
施工阶段管理表：
计划管理表：
标后交底目的：
1、介绍工程概况，了解项目内外因素与周边实际情况;
2、对中标单位进行工程进度计划的宣讲;
3、对中标单位进行深化设计原则及深化设计进度要求的宣讲;
4、对中标单位进行材料管理制度的宣讲，包含材料品牌、施工封样管理和进度、材料驻场和进场检查要求等;
5、幕墙工程各系统管控要求宣讲;
6、介绍龙湖地产的幕墙施工单位自检、顾问检查、集团专项检查要求;
7、现场安全与文明施工要求。
施工策划主要内容：
1、人员组织：项目团队人员配置(如同投标人员偏差，项目经理、技术负责人需重新面试)
2、依据龙湖要求的图纸深化进度计划;
3、依据合同进度要求编制的幕墙施工进度计划;
4、项目施工部署：人员办公与住宿、加工厂、临时材料堆场和仓库、现场措施及安装方法;
5、加工厂及施工现场幕墙加工及施工质量控制措施;
6、依据龙湖要求的材料封样计划、采购计划、进场计划、材料质量控制、现场材料堆放;
7、安全与文明施工措施。
*施工单位中标后，15天内完成!
材料管理：
在幕墙工程实际质量管理中，项目部人员(包括业主方、监理方、总包方、分包方)往往仅配备钢卷尺和垂直检测尺，其它质量管理手段仅凭借报审资料核查、目测等经验办法，偏差较大。因此，项目部应配备相应检测工具及仪器用于物料和安装质量的检查。
验收仪器
进场材料验收：
材料堆放：
施工及隐蔽验收：
质量管理：
质量管理：
每个拼缝、专业交叉点、幕墙系统交接部位 100%淋水试验。如测试当中有任何问题出现，要求增加作试验范围及次数。测试过程应严格遵循以下标准:
采光顶全部完成后应进行喷淋试验;
喷淋后观察，室内交接面、采光顶玻璃内侧有无渗漏、渗湿、水印等现象;
依次对选定的部位进行喷淋，对有渗漏水出现的部位，应记录其位置(
外遮阳连接点作为喷淋的重点区域)。
变更管理：
现场变更技术审核不严：施工图纸连接装饰线条部位应有铝板折边及固定，现场抽查发现铝板未折边，密封胶施工无法保证，漏水隐患大。
幕墙施工单位以其它原因对施工图纸的调整，研发经理、幕墙顾问应与集团幕墙对接人沟通确认。幕墙顾问需对变洽签的变更原因和技术方面予以确认，并与集团幕墙对接人共同确认。变洽签顾问审核情况将于顾问评价挂钩，未与集团幕墙对接人沟通，将暂停合作半年。
现场材料变更：所有涉及材料品牌(品牌库外品牌)、材料规格等的调整不予以同意。
验收管理：
1、项目部督促施工单位现场资料收集、归档，保证工程竣工时提供真实、齐全、完整资料，幕墙工程竣工验收首先验收工程质量保证资料，资料不完整、不齐全，就不能进行工程交付;
2、工程资料目录：
2.1 竣工图和计算书;
2.2 材料质量文件;
2.3 检验和复验报告;
2.4 制作安装质量记录;
2.5 商检报告;
2.6 幕墙维修手册，具体要求详见附件十七《龙湖天街幕墙维修手册》。
3、幕墙顾问参与施工验收，并向甲方、监理单位和幕墙承包商发出确认书或缺陷整改通知;向甲方提供幕墙系统的最终验收方案及总体系统评估报告;
4、审核幕墙单位呈报的竣工图、材料质量保证书、幕墙维护手册、设备安装及操作手册，在幕墙工程保修期内，提供所需的相关顾问咨询服务及工作配合;
5、开业前，安排幕墙施工单位对幕墙进行整体清洗，确保立面洁净。
建筑幕墙的设计、材料招采、施工及施工交付等，如果不能严格的有阶段性管控，就会出现如下的一幕，甲方视角里(方案)，施工方工程质量(现场)，远看似是而非，近看惨不仍睹。
共筑安全之墙，共织美丽外衣，作为城市建筑的霓裳，幕墙应该是一件“艺术品”、一件“工艺品”！甲方业主、设计院所、施工单位，以及型材、玻璃、五金、密封胶、隔热（词条“隔热”由行业大百科提供）条、密封胶条等配套材料厂商，应该从建筑幕墙的功能诉求与业态规划中挖掘价值、从建筑幕墙的设计与效果实现中获取灵感、从建筑幕墙的施工与维护中找寻最佳方案、从建筑幕墙的材料品质提升与安全保障中建立运营体系……不同的角度，同样的追求，为建筑幕墙的全生命周期，赋予其可执行与可管理的意义！
作者郑平简介：
高级工程师
一级建造师/美国PMP项目经理
中房协与门窗幕墙联盟技术协作委员会主任
全国建筑幕墙顾问行业联盟副理事长
从业经历：
2002-2011 Arup等国际顾问
2011-2015 华为基建部幕墙产品线负责人
2015-2017 华润置地商业地产事业部幕墙总监
2017至今 龙湖集团幕墙管理中心负责人
2011年前，全链条的国内外幕墙顾问、深化设计和施工经验;
2011年后，甲方的幕墙全流程管理经验(设计、招采、施工和施工交付)
