楼市发展进入横盘状态， 2019 年的小阳春也挡不住房地产增速放缓的本质。行业面临洗牌，而看不清方向，无序扩张和盲目多元化的房地产企业都将可能遭遇淘汰。本文对面临破产的房企进行盘点，以期为房企的发展提供借鉴和参考。
银亿集团
企业简介：银亿集团创立于 1994 年，业务涵盖工业制造、房地产开发、国内外贸易和现代服务业，地产公司于 2011 年上市。 2016 年之后明确「房地产+汽车高端制造」双主业战略，并开始大举并购。
事件：为妥善解决银亿集团、银亿控股的债务问题，保护广大债权人利益，该两家公司从自身资产情况、负债情况、经营情况等方面进行分析，认为均属于可适应市场需要、具有重整价值的企业，故银亿集团、银亿控股分别于 6 月 14 日向宁波中院提交了重整申请。
原因解析：银亿集团是典型的借道并购向多元化转型最终失败导致企业走向破产重组的房地产企业。
第一，银亿转型为「房地产+高端制造」双主业的综合性公司后，大手笔并购国外三家行业领先地位的国外汽车零部件制造商，花费超过 120 亿元。汽车业务一度超过地产业务营业额，但是到2018年，受整体汽车行业不景气影响，汽车业务未实现业绩承诺你，这被认为是银亿股份遭遇流动性危机的源头。
第二，银亿集团主业是房地产业，大部分楼盘在三四线城市，由于其房地产业务增长乏力，一直面临着资金紧张的局面。随着银亿转型汽车行业，地产业务陷入持续变卖资产、项目开发缓慢、新增土地储备停滞的境地。 2018 年全年销售额仅 58.5 亿元，较 2017 年 67.8 亿元的销售额不升反降。
第三，此前的 5 月 21 日，深交所曾发问询函指出银亿股份内部控制存在重大缺陷，比如实际控制人凌驾于内部控制制度情形等。银亿控股股东银亿控股及其关联方占用非经营性资金约 22.48 亿元。房企，尤其是家族企业，内部管控缺失对其发展往往带来致命打击。
主业发展停滞、转型汽车业的操作、以及内部控制的重大缺陷造成企业持续面临流动性危机，最终走向破产重整。
新光集团
企业简介：新光控股集团 1995 年创建，早期主营小饰品。新光集团在 2014 年开始多元化的经营思路，共有五大板块：饰品及贸易、房地产开发、农业、旅游及其他、金融。旗下拥有上市公司 ST 新光。2016 年，以房地产为主要业务的新光圆成借壳方圆支承上市。
事件：2018 年 9 月底，新光集团发生债务危机，多只债券违约。此后，旗下上市公司新光圆成被 ST ，股价暴跌超 80% 。新光集团所持 ST 新光股份，全部被司法轮候冻结。新光集团及其下属 3 家重整子公司于 2019 年 4 月 3 日分别向金华中院申请重整。
原因解析：新光集团走到濒临破产的地步，「蛇吞象」式并购和多元化业务增长乏力是主要诱因。
第一，新光圆成收购中国传动，交易价款总价为人民币约 163 亿元-约 184 亿元。收购所需资金为公司自有和自筹资金。彼时，新光圆成的货币资金为 2.14 亿元。而完成对中国传动的重组，最少需要 83 亿元，最多则需 184 亿元。这一并购使新光深陷流动性危机。
第二，核心业务增长乏力，大手笔布局的多元化业务也仍未盈利，让新光集团只能陷入债务的恶性循环。饰品及贸易虽然年收入规模在百亿，但这两年主要靠上海希宝主营的毛利率很低的有色金属贸易支撑，这也导致 2018 年这部分业务的毛利从 5% 以上骤降了一半。
第三，新光圆成是新光集团旗下的房地产业务，是一家房企上市公司。新光集团入主上市公司时承诺 2016 年度净利润不低于 14 亿、2016 年度与 2017 年度合计净利润不低于 27 亿、2016 年到 2018 年合计净利润不低于 40 亿。但在房地产调控的大形势下，新光圆成业绩完成度不高。2018 年营收实现 21.64 亿，但净利润为 -2.12 亿。
核心业务和地产业务增长的乏力，无法为大额并购提供充足的现金流，也无法偿还巨额借款，最终使企业陷入困局。
五洲国际
企业简介：总部位于无锡，创立于 2004 年，开发运营商贸物流产业园和城市综合体项目。 2013 年，五洲国际在香港联交所上市，随后开始大举扩张。截止 2017 年底，在全国拥有 25 个商贸物流城、16 个商业综合体，但多位于牡丹江、保山、宜兴等四五线城市。
事件：2018 年中报和年报迟迟难产，同时还接到了香港联交所的「上市规则下除牌架构」规则告知函：如果五洲国际连续 18 个月暂停买卖，其上市地位将被取消。
原因解析：在经济欠发达的四五线布局商贸物流城的发展策略和迅猛扩张的发展举措是五洲国际走向破产重组的主要原因。
第一，四五线大举扩张的策略直接导致企业经营困难，五洲国际 2017 年营业收入 35.46 亿，同比减少 6.4% 。总负债已从 2013 年的 114.37 亿元上升至 2017 年的 210.59 亿元，净负债比率从 2013 年的 60% 上升至 247.5% 。与负债年年攀升相对的是销售额、利润下滑。
第二，近两年时间，国内经济持续不振、总体消费能力的萎缩、电商的严重冲击，使得中小商贸客户度日维艰。这些客户作为商贸物流企业的主力客群，直接影响商贸物流地产运营商商铺的销售和出租结果。与此同时，物流地产运营商也受到地产调控加速的挤压，直接导致企业经营面临困境。
第三，「无忧经营， N 年托管回本，前 3 年房租抵房款」，是五洲国际各地商贸物流城和商业综合体营销最大的嘘头，但这是已被国家定义为涉嫌「非法集资」但却屡禁不止的售后包租行为。
一边是大举负债四处扩张，一边是打着「擦边球」概念的违规销售，再加上国内经济大环境的影响，最终使五洲国际走上不归路。
中弘股份
企业简介：2001 年，中弘控股股份有限公司成立，总部位于北京， 2010 年，借壳 ST 科苑上市。 2012 年到 2014 年，中弘先后投资了矿产、手游、影视等产业。2015 年王永红搭建「一家 A 股公司+三个海外上市平台」的资本帝国，即「A+3」战略。王永红的代表操作是以高杠杆、复杂的融资手段买下海南三亚标杆项目「半山半岛」。
事件： 2018 年 8 月 14 日，因公司披露的 2017 年一季度报告、半年度报告、三季度报告涉嫌虚假记载于收到中国证券监督管理委员会安徽监管局《调查通知书》， 2018 年 12 月 27 日，因重大信息披露违法等原因，中弘股份被终止上市。
原因解析：高杠杆、高送转、多元化导致中弘资不抵债、走向破产的主要原因。
第一，中弘股份杠杆率持续攀升， 2010 年底，中弘股份的总资产只有 55.08 亿元，资产负债率为 67.92% 。截至 2018 年三季报，公司总资产升至 382.29 亿元，资产负债率为 85.06% 。
第二，中弘股份在王永红主导下，曾多次进行「高送转」，截至退市前，股本为 83.9 亿股在两市排行第 92 名，其股本数量是贵州茅台的 6.48 倍。王永红曾借由中弘股份高送转、进军手游领域等概念炒热抬升股价从中抛售获利。
第三，中弘在 2013 年至 2015 年间，除文旅地产外，先后尝试影视、手游、主题乐园等新业务，沉淀大量资金，并且未能实现盈利。
华业资本
企业简介：创立于1998年，先后在深圳和北京开发深圳东方玫瑰花园、深圳南海玫瑰花园、北京华业玫瑰东方、北京华业国际中心等项目。2011年，收购一个矿业公司涉足采矿业，涉矿失利后，收购捷尔医疗转型医疗健康领域。
事件：2018年9月，华业公告披露「萝卜章」事件。随后这一事件迅速发酵，民生银行、中国工商银行重庆分行等提出财产保全申请。10月，华业资本被深圳福田区人民人民法院列为失信被执行人，市值几近腰斩。
原因解析：华业资本失利看似是由「萝卜章」引发的危机，其实是由于早年转型埋下的隐患。
第一，总体来看，华业资本发布的 2018 年年报，实现营业收入 48.86 亿元，同比增加 26.54% ;归属于上市公司股东的净利润为 -64.38 亿元，而 2017 年实现净利润 9.98 亿元。受财产保全影响，企业由盈利转为亏损。
第二，华业涉矿失利后并未停下多元化转型的脚步，反而向医疗也进军。近年来房企转型医疗成行业趋势，但由于缺失医疗资源和运行经验，多数房企会选择通过收购现有医疗机构介入，华业也是通过规模举债进行并购，导致企业资金链承压，债券的爆雷宣告转型失败，也使公司陷入困局。
总结
1. 中小房企破产倒台的原因一方面是因为地产业务增长乏力，另一方面则是无序扩张、盲目多元化。第一，近几年楼市调控不断，第二，对于新行业的不熟悉，第三，中小房企资金实力较弱，如果决策出现失误，容易导致资金链断裂。
2. 未来，房地产行业集中化趋势仍将持续，中小型房企不断面临行业变化带来的各种挑战，更多小型房企在这场大趋势下将相继离场，房地产行业正进入「优胜劣汰」的「大洗牌」阶段。
附 | 2018年以来破产房企列表(不完全统计)
