走过2018“艰难一年”，调控基调不变下的房企们，在首月的销售略显平淡。
房企首月销售业绩平淡 万科重回榜首
走过2018“艰难一年”，在调控基调不变的情况下，房企们的首月销售略显温和。根据观点指数销售TOP100榜单，2019年1月份百强房企销售额合计为6647亿元，与去年同期6630.9亿的规模相比，基本持平。
总体来看，1月份TOP100的准入门槛为8.9亿元，相比去年略有提升。而榜单中，规模在50亿以下的企业数量最多，占比59%;其次为50-100亿、100-200亿的企业，分别占比23%、12%。需要注意的是，除了位于金字塔顶端的前三名达到430亿以上，其他的只有保利超过300亿，销售额处于200-300亿区间的房企也仅有融创与中海。
数据来源：观点指数整理
若就市场份额而言，TOP3房企的销售之和占TOP100榜单的20.5%，TOP10房企占比41%，环比上月的18.76%、39.66%均有所上涨，可见调控之下的市场集中度，仍在进一步提升。
今年1月，碧桂园、万科、恒大仍然占据着前三甲的位置，但与去年年终相比，排名位置发生了变化。其中，万科以468.2亿元晋升榜首，碧桂园、恒大则分列第二、第三的席位，与去年同期排名一致。
过去一年，碧桂园、万科都跨过了6000亿的门槛;恒大则踩线完成了5500亿的销售目标，并在公布年底业绩时提出新年将达6000亿。跨入1月份，排名第三的恒大销售435亿元，同比去年下降了32.41%，但与身后的保利、融创等仍保持着较大的差距。由此看来，碧万恒在今年大概率还会是前三坐席的占有者。
另一方面，2018年实现750至900多亿销售规模的房企，都有可能在新的一年成为千亿俱乐部的竞争者。首月，处于该梯队的房企排名大多有所上升，这成为他们新年规模“爬梯”的良好开端。但在行业集中度越来越高的环境下，中游企业在业绩突破中或许还将遇到挑战。
房地产调控“稳”字当头
调控常态化的2018年，房企们都在资金、土储、去化中奔忙，及至年终成绩单不断出炉，又是几家欢喜几家愁。但从1月份国家统计局公布的数据来看，2018年商品房销售额为149973亿元，虽然比上年度回落了1.5个百分点，但还是获得了12.2%的增长，其中住宅销售额增长了14.7%。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
若从单月来看，上个月，由于部分开发商为年度业绩做最后的冲刺，使得商品房销售额创下历年月度新高，达到20464.9亿元，环比增长50.54%，同比增长12.32%。而在销售额“翘尾”的同时，月底住房和城乡建设工作会议则为接下来的地产篇章添加了“稳”字的注脚。
该会议在之前中央经济会议“房住不炒和因城施策”的总基调上，首提“以稳地价稳房价稳预期为目标”，强调房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理。
随后，在今年1月中旬，北京、福建、湖北等各地政府工作报告中，“稳房价”“稳地价”“一城一策”成为了经常被提及的字眼。银保监会也对外发声，2019年房地产市场既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。
在市场“温和”的信号中，租赁住房继续成为关注的重点。
月内，部分城市定下了租赁住房的供应目标，如北京宣布2019年要建设筹集租赁住房5万套(间);广州市黄埔区也将租赁住房用地纳入年度土地供应计划，计划到明年年底，新出让用地中可用于租赁住房建筑面积，不低于年度出让住宅面积的10%，并探索将商业用房等按规定改造成租赁住房。
此外，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发布意见函表示，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
企业融资发力借新还旧
进入2019年，融资环境边际有所改善;而许多房企为了规避经营风险，面对债务到期的压力，他们也在减轻着负债的包袱。相关数据显示，今年房地产领域约有9000亿元的债券到期;预计至年底，行业整体在手资金量将从年初的2.7万亿元，下降22%至2.1万亿元。
今年1月份，在“借新还旧”的融资潮中，“超短期债”“美元债”成为被追逐的对象。
据观点指数不完全统计，月内，房企拟发行、已完成发行的超短期债约20笔，涉及金额约200多亿元。部分企业甚至在完成发行一笔超短期债之后，紧接着再发一笔，密度相对较大，平均融资成本约为4.91%。
此外，奔赴海外发债也是房企融资的惯用路径。1月份美元债发行主体除了融创、碧桂园、恒大、绿地等龙头企业，中小房企也有频频发力的表现。
其中，中国奥园两次发债，通过优先票据累计筹资7.75亿美元;正荣地产在宣布2亿美元票据即将上市，还额外发行1.5亿美元债。除此之外，建业地产、力高集团、宝龙地产、景瑞控股等也加入了发行美元债的行列。
观点指数通过对比发现，去年第四季度，企业发行美元债的利率整体较高，平均超过10%;而进入1月份，该类型融资的利率一般处于7.75%—9.125%之间，只有个别企业超过10个百分点。这在一定程度上体现了房企海外融资难度有所降低。
