2019年，房地产企业为了“活下去”，太难了!
今年以来，房企资金链紧张的传闻一直不绝于耳。
近日，一份广东证监局行政监督措施决定书，再次揭开了一家资产超188亿的“百强”房企的缺钱窘境。
作为广东老牌房企，颐和地产因“九宗罪”再度陷入漩涡，颐和地产、董事长何建梁双双被广东证监局开出警示函。
其中，更是曝出，大量到期债务违约问题，显得尤为严峻。
据广东证监局调查，此次颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。
颐和地产在年初资管产品出现逾期后，近期再被爆出两只债券全部违约，这家与富力、恒大一同成立的“老牌粤系房企”，现金流已接近枯竭。
广东证监局对颐和地产的调查时间截至5月31日，这意味着，广东证监局此番查出的问题或许只是冰山一角。
颐和地产，中国房地产百强企业
据官网显示，颐和地产集团创建于1996年，根植于广州，拥有四十余家全资、控股企业的大型集团公司。目前，在全国拥有30多个大型地产项目，遍及北京、银川、包头、昆明、鞍山、西安、沈阳、广州等经济发达城市和省份的重要房地产板块。
图片来源：颐和地产官网
值得一提的是，在其官网首页显示，2011-2018年，颐和地产连续8年入选房地产“双百强”企业。
同时，据Wind数据显示，截止到2019年6月30日，颐和地产的总资产高达188.7亿元，总负债高达135.7亿元，资产负债率高达72%，一年内到期的债务余额超10.6亿元。
另外，其于2019上半年的营业收入仅0.86亿元，同比下滑超93%，净利润更是成亏损状态，亏损金额达1.15亿元。
营收断崖式下跌，业绩亏损，面对资金链随时断裂的风险，颐和地产无奈“卖身自救”：
2017年，颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大;
2018年6月8日，珠江实业以“股权+债权”的形式，获得花都颐和盛世项目公司30%股份;
2019年10月29日，世茂集团收购台山颐和项目。
然而，随着广东证监局的调查结果公布，超50亿债务违约，意味着，这家曾经的“百强”房企的资金链早已断裂，处境岌岌可危。
雪上加霜的是，颐和地产的控股股东同样面临资金链断裂的风险，广东证监局的检查情况显示，其控股股东龙森投资，2018年先后三次将其持有的颐和地产100%股权全部用于抵押贷款。
而，颐和地产危机的爆发，并非个案。
据不完全统计，2019年以来，全行业新增的175只违约债券中，房地产就有7只，涉及违约金额139亿元，占比5.51%，包括颐和地产、三盛宏业、银亿股份、中弘股份、华业资本、正源地产等房地产相关上市公司。如果算上建筑类企业，违约的债务数量更是高达21只，违约总金额近500亿元。
融资难，中小房企陷破产潮
众所周知，作为资金密集型行业，房地产离不开融资输血，然而，今年的融资环境处于持续收紧状态。
据不完全统计，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。房企融资收紧政策可谓高频：
4月17日，银保监会发文直指，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长;
5月17日，银保监会发布通知，严格监管资金违规流入房地产;
7月31日，央行表示要合理控制房地产贷款投放;
10月12日，北京银保监局强调，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域;
在此背景下，各种通向地产融资的通道相继被切断，使得房企融资难度进一步增加。
因为没能找到“救命钱”，今年已有400多家中小房企走向破产。
据人民法院公告网的公告显示，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。
而破产名单中，大多数都是中小型房企，且多数集中于三四线城市。当然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。
早在今年6月，银亿股份因为债务违约，已向宁波法院申请破产重整。这家房企颠峰时在2016年销售收入达652亿元，总资产接近800亿元。
房地产类信托，突然骤降60%
2019年，对房地产行业来说异常艰难，从信托融资数据来看，更为明显。
同策研究院数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。其中，信托贷款融资金额仅16亿元，环比下跌86.99%。
同时，用益信托数据显示，10月房地产类信托募集规模为281.72亿元，环比大幅减少60.47%。从同比数据来看，房地产类信托的募集规模也下滑明显，同比减少了33.50%。
随着规模的减少，房地产信托收益率也出现下滑。
用益信托数据显示，10月，房地产类信托收益率为7.98%，已经跌破8%，环比下降0.06个百分点。而在7月房地产类信托收益率为8.27%，较6月下滑0.04%。当月在所有的信托产品中，只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。
而，房地产信托是信托公司较为核心的业务。房地产信托作为高报酬率、风险可控的信托业务，在信托公司收入中占较大比重。
自2018年以来，房地产信托行情持续火爆。近几年，房地产信托余额占比持续升高，占比接近15%，如果加上建筑业等相关行业，这一比例将提升至20%以上。这意味着，不断有资金流入房地产领域。
然而，2019年7月，房地产信托突然被按下“暂停键”。据澎湃新闻报道，10家信托公司收到窗口指导，涉及的业务非常有针对性：2019年房地产信托规模，不得超过6月末的规模。
受到严监管后，对于房地产信托依赖性较高的部分信托公司，所受到的冲击也较大。当月，房地产类信托募集规模环比减少近两成。
对于高杠杆的房企来说，继银行贷款、公司债等收紧后，信托通道也被阻，不得不寻找新的融资途径。
利率超15%!房企将目光转向海外
国内融资受阻，不少房企纷纷走出国门、境外发债融资。据中原地产研究中心统计显示，截至10月8日，2019年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。
单单9月份，房地产企业海外美元融资便高达37.97亿美元，相比8月的15.8亿美元，环比暴增超140%。
这一数字仍在上升。中原地产数据进一步显示，10月份，超30家典型房企在境内外齐发债，其中，有13家房企的美元债融资计划总计接近50亿美元。而截至11月12日，11月房企计划及已经发布美元融资金额接近30亿美元。
融资成本居高不下，发债利率仍在不断攀升，10%已不再是天花板。11月份以来，两家房企发行的优先票据，利率均超过10%。
11月12日，德信中国拟发行1亿美元额外优先票据，利率12.875%。
11月4日，佳兆业发布公告表示，拟发行3亿美元优先票据，利率为11.95%。
据Wind数据统计，2019年至少已有三只房地产美元债券的发债利率超过15%。
降价甩卖，房企“自救”
面对融资压力，房企们除了借助外力，对内还得开源节流。
有券商分析师表示，在应对融资压力方面，房企一方面正在加快销售，比如降价促销，实际上，今年房企的优惠节点都大幅提前，甚至上半年就开始提前抢收。
十一“黄金周”期间，以恒大、碧桂园为代表的大型房企集中降价促销，频频刷屏。使得2019年10月，恒大实现销售903亿元，同比大增70.2%，连续2个月创单月销售历史最高纪录。
另一方面，上述分析师认为，目前房企拿地更为谨慎。
据国家统计局数据显示，2019年1-10月商品房销售面积13.32亿平方米，而房地产开发企业土地购置面积1.84亿平方米，拿地面积不仅同比下降16.3%，且只占销售面积的13.8%，这说明房企在土地储备上面有所减少。
值得注意的是，融资额较多的房企，并未将资金全部用在拿地上。
公开数据显示，2019年前10个月，融资额较多的房企诸如金科、恒大、中南、华夏幸福、富力地产等，并未将融资金额都用在拿地上，尤其是金科股份和富力地产，拿地金额分别占融资额的53.77%和59.77%。
而更多的房企融资为了偿还到期债务，为资金链“续命”。意味着，对于现阶段房企而言，安全落地至关重要。
业内人士认为，对房企而言，过去高度依赖高成本的非标融资、信托等通道产品的房企会面临较大的资金问题。随着融资成本的不断提升，在还债“双高峰”与融资渠道“多重封堵”的压力下，房地产行业的再一次洗牌在即。
