陆续披露的2015年上市房地产企业年报显示，在已正式公布年报的59家房地产上市公司中，30家净利润同比下滑，其中8家亏损。对于房地产企业来说，虽有 一线城市销售业绩的飘红，但并不能掩盖房企利润率的持续下滑。B端金融判断中国房地产变革时代已经来临，就像传统银行一样受到互联网金融的冲击，要生存下去，房企必须变革，必须经历适者生存的自然法则。
将来!房企亏损渐成常态
伴随着上市房企陆续公布2015年财务报表预告，楼市的城市分化态势在房地产企业上逐渐呈现。
2月24日晚，雅居乐突发盈利预警，表示2015年的股东应占溢利同比可能下降约70%。而这种雅居乐此前从未主动发过的公告内容，使这个行业看上去就有 些许不寻常。记者根据雅居乐公司目前的报告资料发现，预期截至2015年12月31日止年度的股东应占溢利与2014年同期比较可能下降约 70%，而核心净利润(本公司股东应占溢利并扣除投资物业重估的公允值收益及相关税务影响及汇兑损失/收益)将有可能下降约40%。
根据其公布的销售数据统计，2015年雅居乐的销售规模仍然未有突破，全年实际累积预售金额仅442.3亿元，未能达到其预期的年度销售目标。而在规模之 外，盈利的快速下滑也成为雅居乐的痛点。记者查看数据显示，2015年上半年雅居乐实现的净利润也就只有14.03亿元左右，这意味着，仅汇兑损 失一项就让雅居乐去年将近半年的利润化为乌有。
无独有偶，记者在梳理过程中发现，利润降低的房企岂止雅居乐一家?
日前，合景泰富地产控股有限公司公布2015全年业绩。2015年，合景泰富收入约人民币83.4亿元，较2014年同期下降20.3%;毛利为人民币30.1亿元，同比降幅为19%。
预计首亏额度最高的中华企业，预计亏损24-25亿元。中华企业公告显示，公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。
越秀地产也发出了盈利预警预计2015年止年度盈利较2014年度下降约50%~60%，主要原因也是预期人民币贬值给公司带来了约4.5亿元人民币的净汇兑亏损。
2月23日，新世界中国公布截至去年12月31日的中期经营数据显示，于业绩期内，新世界中国物业销售应占经营溢利为8.19亿港元，较去年同期实现物业销售应占经营溢利12.97亿港元下跌38.2%。
2月22日，另一家发布盈利预警的房企保利置业甚至表示，公司坦承截至2015年12月31日止年度，公司拥有人应占溢利将录得亏损。
出现首亏的多家上市房企当中，下降幅度最为明显的是嘉凯城，其业绩下滑幅度将达到6138%。该公司预计2015年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市 公司股东的净利润为-23亿元左右，而2014年同期的净利润为3809万元。嘉凯城在业绩预亏公告中表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交 付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。
随着房地产黄金时代的结束，开发商普遍赚钱的日子一去不复返，尽管2015年市场有所好转，但难改房地产大势已去的现实，特别是三四线城市高库存背景下， 即使有救市政策的推出，也依然改变不了市场的各种风险存在。大房企利润下滑，更勿谈众多中小房企了。而市场份额更多被少数寡头房企所垄断，市场进入了严重分化阶段。
大房企亏损呈现三个特点
出现亏损的房企有很多原因导致业绩下滑，同时也呈现出几个特点。
首先，出现亏损的房企大部分都深耕二三线城市。
据雅居乐公告显示，公司出现亏损的原因主要有两个：平均售价较以往低，使毛利率下跌;2015年下半年人民币贬值导致汇兑损失。除广州、南京等一线城市和热点二线城市外，雅居乐主要土地储备分布于中山、惠州等三四线城市，在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市亦有大量土储。
保利置业表示，亏损原因包括收入减少及销售毛利率下跌造成销售毛利减少;发展中物业及持作出售物业的减值亏损;人民币录得净汇兑亏损;投资物业重估收益减少;及财务费用增加等。
其次，基本都受人民币贬值冲击。
除了雅居乐，多数房企出现亏损与人民币贬值分不开。“大部分房地产企业在发美元债的同时并没有做汇率的风险锁定，因此一旦人民币对美元贬值，企业就会承受 由汇率带来的非现金的亏损，这会体现在企业的财务报表上。”针对内房企遭遇的汇兑损失，穆迪房地产行业高级分析师梁镇邦称，人民币的贬值将给房企的报表带 来明显的冲击。
最后，亏损企业中也出现严重分化现象。
出现首亏的多家上市房企当中，下降幅度最为明显的是嘉凯城，其业绩下滑幅度将达到6138%。远远高于其他亏损企业。这也导致了同为亏损，却呈现两极分化的特点。
小房企或退出房地产业或消失
如果说大房企面临着亏损状态，那么对于更多的中小房企来说，退出房地产业务或消失将是他们难以逃避的命运。
记者从2015年年报中可以看到，房地产黄金十年已经真正结束，而市场也开始逐渐分化。大房企的盈利能力也开始逐渐下降，寡头时代来临，一些大的 品牌房企保持了较强增长态势，而更多的中小房企则因为面临去库存和业绩下滑的窘境，部分中小房企开始逐渐剥离（词条“剥离”由行业大百科提供）房地产业务。而再往长远来看，这些中小房企的 消失率甚至将以惊人的速度消亡。虽然有些企业仍在盈利，但增速已明显放缓。对他们来说，如何寻找新的增长点，变得尤为迫切而重要。而对于那些亏损的房企来 说，如何活下去，则事关生死存亡。
新城控股副总裁欧阳捷曾表示，由于房地产行业进入平稳发展期，未来增长率按照过去5年的复合增长率的一半计算，到2026年垄断的千亿房企将会占领整个市场，届时预计会有90%的房企将会消失。
去库存成为2016年乃至今后三四线城市开发商们的重要任务，但效果并没有那么乐观。没有回流资金，加上融资困难，中小房企将面临前所未有的生死考验。由 于金融机构为了控制投资风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，中小房企没了“救命钱”，尽管利好楼市的政策刺激不断，但这 已经不仅仅是市场的问题，所以去库存问题是一项长期的艰巨的任务。这就导致了一系列连锁的恶性循环。
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