近两个月来，世界经济金融危机日趋严峻，各国政府纷纷推出救援计划，国务院也于9日推出“国十条”，两年内投资4万亿元，扩大内需，这是否有利于房地产市场的发展？
研究新制度经济学的郑州阳民管理公司董事长周阳敏博士认为，治理房地产市场，两招足够了：真正允许开发商和土地拥有者直接对话，自由平等交易；把房地产纳入金融市场中去，房地产所有资产，特别是房贷信贷资产完全可以打包，进行金融产品创新。
●宏观经济形势不容乐观
东方地产：我们感觉金融危机似乎离我们越来越近，如何判断目前的全球经济形势？
周阳敏：判断目前的全球经济形势，要把金融和实体经济结合起来看。全球投行纷纷破产，实业倒闭，巨型公司盈利能力下降、产量缩减，消费信贷下降。
比如，哥伦比亚银行信托公司、道格拉斯国民银行等破产，雷曼兄弟破产，三大航空公司Skybus、ATA和Aloha破产，房地美、房利美及美国国际集团的“再国有化”，福特、丰田、克莱斯勒、本田及通用汽车公司的大幅减产，西班牙最大房企马丁萨·法德萨集团破产，德国破产浪潮，法国破产危机，西班牙、日本经济危机，冰岛“国家”破产与巴基斯坦“国家”破产等。
这一连串的事件表明，世界经济遇到的不仅是金融危机，而且是经济危机，形势已经到了十分严峻的程度。预计全球经济将因此损失2.8万亿美元。
东方地产：由美国次贷危机引发的这轮风暴对中国产生了什么样的影响？
周阳敏：1998年亚洲金融危机时，中国尚未加入WTO，而这次危机，中国面对的是更开放的经济，自然也会受到巨大的冲击。举个简单的例子，今年的大学生，连博士生就业都比较糟糕。今年在岗跳槽的少多了，宁可受单位的委屈，也不轻易换工作；各大投行几乎不招人，各大银行微量进人，一些生产型企业大量裁员。
这都是拜这次危机所赐。中国经济也面临严峻挑战，生产、消费状况不容乐观。从金融方面来看，虽然表面上银行还没有重大危机、损失，但中国的银行由于非
透明性和不公开性，把危机暂时隐藏了起来。而且，中国的一些银行持有大量的国外资产。实体经济方面，浙江、广东大量企业倒闭。
近日，广东最大的玩具厂、全球最大的玩具代工商之一——香港合俊集团破产，造成6500人失业。
我们前几个月服务的客户还很红火，现在项目服务完了，企业停产了，我们还担心项目经费能否拿到呢。特别是传统型、外向型企业遭遇了严重的危机。
●十条扩大内需措施很具体
东方地产：目前，各国政府纷纷推出救援计划，中国也推出了十条扩大内需措施，到2010年投资4万亿元扩大内需。
周阳敏：在5日第15届亚太经济合作组织21国财政部长会议上，大家共同认识到全球经济面临的主要危险已从美国次贷危机造成的信贷紧缩转向经济衰退，承诺协调行动，应对经济困难。
目前，世界各国纷纷推出救援计划，这是挽救经济崩溃所必需的。各国的救援计划大概分三大类：政府督促央行向国内金融机构提供贷款、让央行和金融机构担保本国中小储蓄用户存款、为银行间的贷款提供担保；政府本身的救市计划，通过财政救援计划，促使本国信贷规模扩大，向企业增加贷款额度；政府直接干预，比如中国的十条扩大内需措施。
东方地产：如何评价中国的十条措施？
周阳敏：中国的十条措施与其他国家的救援计划不同，其他国家大多是宏观的，至少是“中观”的，而中国的十条扩大内需措施十分微观。
太过具体的计划，必须警惕不公平性和低效率，救市也不例外。比如你救助生病的朋友，救助者和被救助者是感情关系而不是经济关系。政府对个人的救助，是以感情、政治还是经济为纽带？如果考虑到经济因素，就不要救援。世界其他国家的货币激励计划，比如西班牙的2000亿欧元贷款激励计划，是有偿使用的，收利息的，这种“救”与普通老百姓理解的“救”，含义不同。
宏观的救援计划由于宏观性不容易产生不公平。而中国的救援计划比较具体，牵涉到受援主体的公平性，究竟该给谁不该给谁，小心不公平产生。
同时，究竟由谁来投资呢？如果政府直接投资，会损失效率，可能会越救越衰退。再说，4万亿元的钱从哪儿来？加印钞票会产生通货膨胀，增加税收加重老百姓负担，增加土地收入也不现实。
另外，一些企业经营管理比较差，本来要倒闭，给更新更优秀的企业一个机会。如果救援了这些企业，会对推陈出新机制产生阻碍。其实，美国接管房地美、房利美，也只是宏观接管，没有微观插手。这一点，很重要。
●加快保障性住房建设对房地产影响不大
东方地产：十条措施的第一条就是加快保障性安居工程。这条措施会对低迷的房地产市场产生什么影响？
周阳敏：加快保障性住房建设好像给房地产市场打了一针强心剂，但实际上影响不大。根据用途划分，房产可分为消费用（安居用）和投资用（投机用）两类。美国次贷危机的根源是把安居用的消费信贷评估体系错误地替代了投资用房地产市场信贷评估体系，产生了扭曲和错误。应吸取教训，尽快推出对投资性房地产市场的信贷评估体系。
我非常赞成加大廉租房的建设力度，至少从安居工程来讲，可以确保低收入者基本的安居保障，针对的是消费用房中的低端部分。房子不必太好，位置偏一点，面积小一点，不会有人去抢。我担心的是谁来投资、谁来建的问题，不能由政府来投资，应由企业去做，效率更高。政府只需要出台相应的法律法规，支持住房保障建设就行了。
东方地产：有人认为，这条措施的推出，是对房地产市场救市的放弃，你怎么看？
周阳敏：不能简单地认为是放弃还是不放弃。目前，深圳房价已下跌40%，上海下跌30%。市场经济，价格本来就是上下波动的。只往上涨，不能往下降，那还叫价格？房地产市场本来就不该救，一部分企业倒闭，才能有更多更优秀的企业诞生；价格跌下来，才能形成更健康的市场。
其实，政府并未放松对房地产市场投机行为的打压，而房价跌下来的也是消费用房产中的中高端部分，也应该把这部分水分挤掉。对这些，政府是可以不闻不问的。
虽然国内很多城市出台了一些救市政策，但都无关痛痒。加快安居工程建设，解决的是低收入群体的住房问题，降低人们对房地产的财富预期，真正当成安居工程。但安居工程的建设应鼓励民间企业去承担，政府给予其政策上的支持。尽量不要给微观主体提供现金或实物补助，避免不公平的产生。
国内很多救市政策，看起来有利于促进房地产行业发展，但都是治标不治本。两招足够了：真正允许开发商和土地拥有者直接对话，自由平等交易；把房地产纳入金融市场中去，房地产所有资产，特别是房贷信贷资产完全可以打包，进行金融产品创新。
●做好打硬仗的长期准备
东方地产：对下一步经济形势如何判断？
周阳敏：这次危机已经不是简单的金融危机，而是一次世界经济危机，而且是一次长周期的经济危机。严峻的形势会通过金融、贸易和信心逐步
传导给加入WTO后的中国。
根据经济的晴雨表——股市、楼市、消费信心指数来判断，2009年10月至2010年3月，中国会出现经济低谷。届时，会遭遇股市低谷，有大量企业崩盘。
楼市方面，2009年7、8、9月会进入低谷，然后会慢慢恢复。一线市场上海、北京、深圳，房价会跌破60%以上；二线城市，郑州、武汉、西安等城市会跌破30%~50%，郑州跌幅在40%左右；三线城市基本稳定，跌幅在10%~20%，发展中城市基本稳定；四线城市基本稳定或略有上升。
消费信心指数方面，今年1~10月份，国家统计局公布的是基本稳定，有上升的势头。而我们研究的是在下降。我们的消费信心指数是价格乘以数量，这也是国际很多研究机构用的方法，我们在算消费信心指数时剔除了易耗品，其信心变化不会很大，主要看耐用品和奢侈消费品的信心变化，会大幅下降，跌破40%~50%。因此，我们还必须做好长期打硬仗的准备。
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