2008年房地产业遭遇了太多的转折，从"牛"转为"熊"这一线间的变化，以及由流动性泛滥到流动性黑洞的急剧转变；每一次都让我们感到猝不及防，进而变得茫然无措。这也包括和房地产相关的所有政策，从控通胀到保增长，一年间的政策剧变让老百姓摸不着底。这种政策不确定性让老百姓的观望多了一层含义，政策性观望。纵观2008全年度房地产政策，以9月份为界，几乎可以分为上下各半场，上半场程序化，下半场匆忙频繁。
◎上半场持续收紧 成通胀调控常态
政策回顾：
1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
6月15日、25日，先后上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
点评：
存款准备金率在5次调整过后已经到了17%的高点。尽管有着07年末甚嚣尘上的“拐点论”以及 08年上半年恒大IPO未果所引发的关于房地产融资的恐慌，但是整个08上半年，济南的房价和成交量都算平稳。但是，为了应对通胀的不断加息和上调准备金率却成为常态。这对房地产公司的资金链来说是个致命的打击，银行贷款本就政策受限，准备金率的提高让他们从银行那里得到赖以生存的资金变得更加困难。
◎下半场匆忙降息 争议中适度宽松
政策回顾：
9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。
9月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
10月30日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 6 . 9 3 % 下 调 至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。
11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
点评：
9月份，真正的危机开始了。央行的货币政策也跟着做出了相应调整，从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保增长为目的的适度宽松的货币政策。9月16日，央行6年来首次降息；接连5次降息之后，5年以上房贷利率七折以后已经只有4.158%，公积金利率5年以上只有3.87%。对于现在需要购房的人来说是个利好。然而，尽管利率一再下调，但是经济的不确定让各商业银行产生了惜贷情绪，开发商的资金链依旧紧张。
◎土地日趋规范 囤地遭遇打击
政策回顾：
1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，《通知》中明确规定，“土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；同时，国务院第一次对土地增值展开征缴。其后，一系列关于土地的法律法规相继出台，内容涉及土地违法、违规，
建筑节能以及全国土地利用等诸多方面。
点评：
假如没有年初关于打击囤地的重磅政策出台，也许现在的开发商会好过一些，现在的所谓过剩也许会轻松一些。关于土地方面的政策
弹性就此化为乌有，大批手中有地的开发商不得不“ 上马开工”。今年，还会有部分土地因为受到政策限制而上马面市。就长远来看，今年一系列土地相关政策的出台对于规范房地产土地市场居功至伟。不幸的是，在政策出台半年后，房地产市场遇到了金融危机的冲击。但是总体来说，这是功在当代，利在千秋的政策。
◎保障住房加速 夯实第二市场
政策回顾：
2月4日，中国人民银行、银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》。3月3日，财务部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关
税收政策的通知》。3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加速廉租住房质量管理的通知》。进入下半年，中央多次强调要加快经济适用房和廉租房等社会保障用房建设。温家宝在 11月10日和 12月17日等多次重要会议中明确指出要加快保障性住房建设。
点评：
保障性住房建设在2008年上半年终于在贷款、税收和建筑质量等方面有了明确规定，一直为人诟病的问题有了明显改善。中国住房市场开始真正意义上用两条腿走路，保障性住房和商品住房开始齐头并进。下半年的加快保障性住房建设的要求则在政策层面上加速这一趋势的发展。希望不久的将来，“居者有其屋”的理想可以实现。
◎10月新政转向 疑似隔靴搔痒
政策回顾：
经国务院同意，财政部、国家税务总局10月22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。两部委明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，中国人民银行宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自 10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
点评：
一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变，从防止泡沫产生到刺激房地产消费。然而就政策本身而言，此次新政的出台却有些许隔靴搔痒的味道。对房地产市场真正利好的是首付款比例下调和贷款利率下限的下调。这意味着商品房购买的
门槛降低了，以前的部分不能形成实际需求的
刚性需求会转变成为购买力。但美中不足的是，贷款利率下限的扩大仅仅限于90平米以下，至于二套住房，由于缺乏明确界定，这次新政打了个“马虎眼”，不了了之。交易税费的减免，由于数额太小，对房地产市场可谓无足轻重。
◎三项措施出台 政策再出重拳
政策回顾：
12月17日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。其中，后两条对低迷的中国房地产市场至关重要。进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
点评：
二手房在政策层面彻底松绑，业界一致认为二手房在政策方面近乎一步到底，从政策上降低了二手房的房价。政策出台以后，二手房交易的限制仅仅局限于市场走向。与“二手房松绑”的一片赞誉相反，其他关于商品房市场的政策却成为人们诟病的焦点。二套房的界定虽做出了明确的规定，但是当地平均水平具有极大的随意性，实施起来相对较难。而且，就目前居住水平，能享受到新政的人群很少。据07年数据，济南市人均建筑面积只有21平方米，一个三口之家只有住在小于63平方米的房子里才可以享受到新政的优惠。
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