临近岁末，各地楼市来年的走势，自然成了绕不开的话题。一线城市的楼市走势，往往被看成全国楼市的风向标，而北京的楼市表现，很大程度上，又被看成了一线城市中的“代表”而倍受关注。
现阶段的执行政策和实际成交量，是决定楼市走势的两大关键因素。对楼市执行政策而言，房贷无疑是重中之重。为此，本报记者走访了北京各大银行，在调查中发现，九折基准利率已成为北京各大银行普遍执行的首套房贷优惠底线。中原地产首席分析师张大伟在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时称：“在年底很多银行额度用完的情况下，很可能用提高放贷利率来弥补利润”、“若现行政策没有大的变动，明年的房贷利率优惠也不会出现大的波动”，而中原地产提供的统计数据显示，北京楼市最近的成交量增势迅速，但业内人士对此并不看好，认为房价下降和上升的空间都不大，将走势平稳。
九折利率优惠见底
对楼市而言，房贷松绑无疑是最具提振效果的利好。央行930房贷新政公布之初，北京各大银行执行的房贷利率优惠幅度甚为有限，五大国有商业银行中，除中国银行、农业银行、交通银行根据客户年龄、收入、信用记录、劳动合同等条件确定的资质对首套房贷利率有不同程度的优惠(最低九五折)外，工商银行和建设银行一度执行的是基准利率。时至今日，这些银行的房贷优惠措施有何新变化?记者日前在走访中发现，五大国有商业银行除工行继续坚持九五折利率优惠外，余下各行只要资质、征信等没问题，就可以享受九折利率优惠。
关于首套房贷利率，中国银行、交通银行、农业银行都在实行差别化利率，根据客户资质评估决定利率折扣的优惠幅度，如果系统测评情况比较好，基本上可以享受九折利率优惠，具体情况需要本人携带相关资料到现场做测评，每个人情况都不同。招商银行贷款利率优惠最高也已调整为九折，但限于金卡客户，而要成为其金卡客户则必须办理一张日均存款不少于五万元的银行卡。关于客户资质评估，各大行的标准基本一致，都是根据申请者在信用记录、还款能力、资产负债等方面的综合情况，通过电脑系统评分决定高低。
对于五大国有商业银行外的其他银行执行的房贷利率优惠情况，记者了解到的最低优惠折扣为汇丰银行的八八折，但需要附加条件：贷款金额为100万元以上，且限定在12月份全国前800名客户。综合目前北京各大银行的房贷执行情况，正在执行的房贷九折利率优惠，基本上是统一的底线。至于开年的走势，从目前各大银行信贷部门相关负责人的公开表态分析，继续加大优惠幅度的可能性极小。
对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受本报记者采访时分析认为，目前限贷松动虽是大势所趋，但由于银行面对的资金成本整体过高，房贷利率优惠大规模下调空间十分有限，一线城市尤其是北京地区银行的房贷利率水平已经接近银行所能承受的极限，“在优惠幅度上，基本上算是见底了”。而张大伟则分析指出，购房者实际能够享受多少利率的优惠还要看后续的额度。特别是作为非对称降息，银行的利润降低，无疑会加大贷款折扣的审批难度。
房价下行上升两难
在房贷优惠面和继续加大优惠幅度可能性微乎其微的情况下，市民的入市愿景无异于一张楼市的“晴雨表”。央行网站12月22日发布消息，2014年第4季度央行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示，58.8%居民认为目前“房价高、难以接受”，只有37.6%的居民认为目前房价“可以接受”。而对于下一季度的房价，17.3%的居民预期“上涨”，52.5%的居民预期“基本不变”，16.4%的居民预期“下降”，13.8%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.5%，较上季提高0.3个百分点。
单单一个季度的问卷调查或许很难概括整体状况，楼市的实际成交量或许更具说服力。在岁末的脚步声悄然来临之际，北京全年的楼市表现如何?中原地产市场研究部统计数据显示：截至12月23日，北京新建商品房住宅合计签约61724套，但其中有14109套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，北京2014年截至12月22日网签的纯商品房将只有4.7万套，预计全年为5万套，创造历史最低记录。二手房住宅网签套数为99760套，预计全年成交量在10.4万套左右，今年二手房成交量将是历史最低一年，相比2013年环比下调幅度达到了36%。
尽管全年表现“历史最低”，但12月的北京楼市表现却十分给力，亚豪机构提供最新数据显示，截至12月22日，12月北京成交商品住宅共计12539套，成交面积114.19万平方米，而上月同期的成交量是8707套、82.25万平方米，上升幅度十分明显。
对此，张大伟分析认为，各地的松绑调控政策对北京的购房者心理影响越来越大，全国政策面转向宽松，对购房者心理出现支撑，提高了购房者的入市积极性，“从整体成交量看，北京楼市依然处于调整区间，但随着市场信心的恢复，房价下行调整很难，但2015年初房价大幅上涨的可能性也非常小，整体走势较为平稳”。
同时，张大伟对2015年的全国楼市也给出了自己的判断：“2015年全国楼市分化将愈加严重。一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。”
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【作者】摘自：中国工程建设信息网 近日，在上海举办的“房地产市场信息系统和预警预报体系国际研讨会”上，建设部副部长刘志峰指出，为科学把握市场发展态势，适时适度地实施宏观调控，防止市场大起大落，增强市场透明度，引导理性投资与消费，须建立健全
2011年1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。为此，全国至少有40多个城市出台“限购令”细则。
