住建部长的新试卷:房地产市场的变局和调控转型

　　苏州、南宁、呼和浩特、济南……无论是明文宣布，还是暗地酝酿，曾经作为楼市调控狠招的限购政策正在多地被“解锁”。与此同时，狂奔了十数年的中国房价也出现拐点，步入了微妙的十字路口。

　　市场变换，方向何在。住建部在做什么?它的当家人又在思考什么?一时间成了市场最关注的话题。

　　“没开过什么会，上任以来一直在外密集调研。”一位住建部人士向上证报记者道出了住建部部长陈政高的最新动向，短短几个月间，他的足迹已经遍布安徽、贵州、四川和湖南数省。

　　面对纷繁复杂的调控局面，实地调研或许是触摸真相的最好途径。行走之中，房地产调控，这张当今中国最难的试卷开始重新进行解答。

　　6月末，“中国最难当的部长”易人。

　　在担任住房和城乡建设部长6年之后，满头白发、年届65岁的姜伟新离任。辽宁省省长陈政高接任这个中国关注度最高，同时也是处于“火山口”的部长之位。

　　在人事调整之际，中国楼市也在转向。

　　曾让姜伟新“熬白了头发”的房价飙涨问题，如今却变成了“防涨又要防跌”的新难题。近几个月来，市场不断传出房价下降、限购松动的消息。昨日苏州确认取消楼市限购，无论本地人、外地人均可直接在苏州购买90平方米以上房屋。至此，全国已经有29个城市放松或取消楼市限购政策。

　　变化已经到来，平衡好“市场与政府之关系”或是陈政高今后一段时间的重要抓手，他的答卷历程也将就此开启。

　　新官上任低调调研

　　“没开过什么会，也还没有机会和陈部长有什么接触。”一位住建部人士说。从上任以来，陈政高一直在外调研，包括安徽、贵州、四川和湖南四省都留下了他的身影

　　任职住建部，陈政高异常低调。此前在辽宁省长职位上被下属称为幽默善言的陈政高似乎从人们眼前消失了。

　　“没开过什么会，也还没有机会和陈部长有什么接触。”一位住建部人士说。实际上，尽管陈政高早在今年4月29日就被中组部任命为住建部党组书记兼副部长，但是从上任以来，陈政高一直在外密集调研，包括安徽、贵州、四川和湖南四省都留下了他的身影。

　　据透露，陈政高于5月25-28日在安徽调研时，选取的对象是蚌埠、合肥的棚户区改造和安置房建设工程;6月9-10日的贵州之行，调研选取的又是遵义铁合金厂棚户区改造项目;6月18日在四川调研时，选取的还是成都市内燃机总厂棚户区改造项目;此后到湖南，在长沙、株洲、湘潭调研的全是棚户区改造项目。

　　“陈政高选择上述四地进行调研，是希望从这四地的棚户区改造中汲取经验。”上述住建部人士表示。

　　这与记者在辽宁实地采访获得的信息颇为一致。“陈政高在辽宁沈阳主政期间，曾大力开展棚户区和工矿采空区住房改造，在这方面他绝对有经验，他也最清楚棚改的难度，多地调研才能酝酿大动作。”一位沈阳当地人士告诉记者。

　　而在住建部政策研究中心原副主任王珏林看来，尽管棚改在辽宁取得了成功，但要想将其经验推广至全国，仍有很多细节需要落实。“如今陈政高部长四处调研了解情况，很可能是想在棚改方面谋求大的突破。”

　　这些猜测都在7月11日的全国住房城乡建设工作座谈会上得到了证实。会议明确了下阶段工作重点，推进棚户区改造和保障房建设。同时，陈政高在会上对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。

　　梳理陈政高任职以来的一系列动作，不难发现这样一个特点：其目前的关注重点并非“楼市调控”，而是棚户区改造。而这或许是其执掌住建部后一段时期的工作重心所在。

　　对此，王珏林也给出了自己的分析：“住建部是国务院下属的执行部门，由于国务院加大了对棚户区改造的投入力度，住建部的工作重心必然会移向这里。并且，由于国务院的重视，今年起投入到棚户区改造的钱增多了，住建部要把这个钱用好，怎么用才能保证合理、用了之后怎么监管到位等工作，就显得尤为重要。”

　　显然，这项工作并不容易。数据显示，从2008至2013年，住建部已开工建设的4000多万套保障性住房中，有1500余万套是来自棚户区改造项目。此外，全国还有1400多万户棚户需要进行改造，大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。

　　曾经的高分答卷

　　从1987年到2004年的18年期间，抚顺市只改造了84万平方米的棚户区，由此速度推算，全市棚户区改造完成至少得80年。而在陈政高主抓棚改工作后，仅4年时间就将抚顺市五分之一的人口送进了新楼，按此速度，抚顺的棚改至少提速70年

　　陈政高被坊间称为“棚改大将”。其在任职沈阳的近8年时间中，参与并主持了全国最早的棚改实验，成绩斐然。而今，这些都将是宝贵的经验。中国社科院财经战略研究院和联合国人居署联合发布的《中国辽宁棚户区改造的经验研究报告》认为，辽宁模式具有多重借鉴价值。“政府主导，市场运作，多方参与”是解决低收入居民住房问题的较好形式。

　　在辽宁省辽阳市太子河区铁西粮库附近，孙大爷对陈政高的调研仍然记忆犹新，“当时人很多，也有人拦着，没能凑过去问问陈省长。”靠着低矮破旧的墙体，孙大爷向上证报记者仔细描述着当时的场景。

　　“那好像是陈省长在辽宁的最后一次调研，在我们棚户区视察了好久。”顺着孙大爷指的方向，记者看到了尘土飞扬的小土路和散布在道边的破旧平房小院。如果算上父辈，孙大爷一家已经在这里生活了80多年。一草一木，孙大爷都熟悉无比。“住楼房兴许还不习惯，如果平房整治好了，住着也挺好的。”望着棚户区和远去的小土路，孙大爷透出些许留恋。

　　尽管对居住了多年的熟悉环境有些不舍，对于棚户区改造，孙大爷仍然充满期待。“棚改是好事，一辈子可能就一次，甚至几辈子可能就这一次，谁不想住得更好些呢?”

　　辽宁省社科院的实地调研显示，在抚顺、阜新、辽阳等地棚户区改造后，绝大多数人都非常赞成棚改。作为土生土长的辽阳人，现任辽宁省社科院社会学研究所所长的王磊谈起棚改也是非常感慨。“棚改操作起来没那么简单，难度非常之大。从目前来看，辽宁做得很好。”

　　群众的欢迎给了棚改巨大的动力。以抚顺棚改为例，从1987年到2004年的18年期间，抚顺市只改造了84万平方米的棚户区，由此速度推算，全市棚户区改造完成至少得80年。而在陈政高主抓棚改工作后，仅4年时间就将抚顺市五分之一的人口送进了新楼，按此速度，抚顺的棚改至少提速70年。

　　“不同的棚户区，有不同产生背景，但就全国来看特别是东北区域来看，棚户区的形成与中国的工业发展，特别是老工业基地的发展密切相关，堪称一个缩影，都有相似的状况。”王磊分析认为，从某种意义上来讲，这意味着辽宁棚改的众多经验将有推广的可能。不仅如此，伴随着全国棚改工作推进，整个市场都将拥有更强的发展动力。

　　这不禁让人想起了陈政高在辽宁全省棚户区改造工作座谈会上的讲话，他指出，“棚户区改造不仅是一项重大的民生工程，也是稳增长、拉动经济发展的必然要求，更是推进新型城镇化的具体体现，意义非常重大。有这些年创造和积累的棚改经验，我们一定能够打好这场棚改攻坚战，让改革发展的成果惠及广大百姓。”

　　改革中的平衡之术

　　“双向调控”需要更高的施政能力，在发挥市场作用的同时，政府要有所为有所不为。如何平衡和定位政府和市场的关系，是摆在陈政高面前的新试卷

　　国家统计局16日发布的数据显示，2014年1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，商品房销售额31133亿元，下降6.7%。房地产景气指数回落，投资增速也是节节回落。

　　谁也不曾想到，让前任部长姜伟新头痛不已的房价狂飙问题，如今却变成了“防涨更要防跌”的新难题。让楼市保持平稳运行，对陈政高来说，或许更加不容易。

　　不过，陈政高并没有回避，更没有采用“一刀切”的做法，而是将监管下放给地方，让各地根据当地实际出台平稳房地产的相关政策。

　　于是，“限购松动”成了最近一段时间最热门的新闻。据最新报道，昨日苏州正式确认取消楼市限购，无论本地人、外地人均可直接在苏州购买90平方米以上房屋。至此，全国已经有29个城市放松或取消楼市限购政策。

　　但这并不意味着房地产调控政策的全面退出。如何平衡棚户区改造和商品房供应?如何平衡楼市调控中政府与市场之间的关系?这些问题都需要陈政高来解答。

　　在陈政高此前主政的辽宁，部分新城房地产已经出现了开发量过大的隐忧。以恒 大为例，其于2006年强势登陆沈阳，在短短的8年当中，已经在沈阳开发了包括恒 大绿洲、恒 大城等8大精品项目，并在辽宁省内的抚顺、辽阳、鞍山、本溪、营口、盘锦、葫芦岛等三线城市迅速扩张，目前在辽宁的在售项目已经达到18个。

　　但是，其实际销量并不乐观，记者在采访中了解到，坐落于辽阳河东新城的恒 大绿洲项目尽管建得很好，但由于本地需求不足，楼盘人气有些冷清。

　　“‘双向调控’需要更高的施政能力，在发挥市场作用的同时，政府要有所为有所不为。如何平衡和定位政府和市场之间的关系，是摆在陈政高面前的新试卷。”资深业内人士对记者表示。

　　所谓“双向调控”，既可以理解为分类调控，同时也可以理解为“托底盖帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房为市场“托底”，同时为因过度投机导致的房价过快上涨而“盖帽”。

　　在上述业内人士看来，以前是“政策很复杂，市场很简单”，现在是“政策很简单，市场很复杂”。市场动，政府之手不动，棚户区改造，政府之手主动，这一明显的变化凸显着新一届政府对“市场与政府的关系”的更高定位和执政理念的改变。

　　动与不动，折射出了房地产市场的变局和调控转型。当然这是一道“老而新”的考题，对住建部“新帅”陈政高而言更是如此。【完】