2014年3月9日，由中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会主办，以“别告诉我，你懂房地产市场”为主题的“第10届现代建筑经济前沿论坛”，特邀著名经济学家梁小民进行主题演讲。论坛吸引了铝门窗幕墙行业企业家及高管，房地产商、工程建设单位的会议代表前来参加，现场座无虚席。梁小民就房地产市场、建材行业趋势、宏观调控政策等话题，展开深入浅出的剖析，与到会人士进行了热烈交流。
《别告诉我，你懂房地产市场》
国务院特邀监查员，国家价格指导委员会委员、国家社科基金与国家自然科学基金专家评委 梁小民先生
梁小民教授讲座的主要内容分为三部分：
一、近年中国宏观情况
二、未来房地产行业的走势;
三、企业如何适应形势去发展。
一、近年中国宏观情况
梁小民教授认为目前经济有困难，他举例说明从上届政府温家宝总理到本届政府习近平主席的众多公开讲话中，均多次谈及目前中国宏观经济有困难。梁教授认为，作为中国政府核心领导层，对本国当前经济必定十分了解，而且其讲话是需要负责任的。因此，我国整体经济环境的确有困难，这一点是毋庸置疑的。
梁教授解析到，从以下几点便能反映目前我国经济有困难：
1)看GDP增长率，在06年时我国GDP增长率达到顶峰为11.6%，但到2014年国家只是将GDP增长率定在7.5%，可见有困难;
2)中国股市低迷，股市是反映国民经济的晴雨表，股市低迷说明国内经济有困难;
3)企业普遍有困难，企业作为宏观经济的细胞，其发展如何将直接影响国家经济发展，而目前中国的企业，不论是国有企业还是中小企业均存在一定程度的困难，多数企业有困难说明经济有困难。
此外，他还具体分析了目前中国存在的风险
1)政府投资支撑了GDP，现在政府投资增速已经出现下降，难以维持高增长，如此一来将给经济下行带来风险;
2)通胀压力大，由于中国货币发行过多，导致人民币对内贬值对外升值。要知道目前中国货币发行总量已经达到106万亿美元，占全球货币发行总量的四分一，而第一大国美国也只是占四分一;
3)国内众多重要资源依赖进口，如石油，铜，铁矿石，大豆，豆油等，一旦这些重要物资的进口价格走高，将严重影响我国经济;
4)地方政府债务，08年的4万亿救市政策，令目前中国各地方政府陷入债台高筑的境况，这也是未来风险之一;
5)企业转型有困难，结构性转型正在进行时，但现在中国的企业过小，大企业少，而且创新能力弱。
既然目前中国经济存在困难且有那么多风险，那么未来中国经济的走势又会如何呢?现在世界上有对中国经济走势分为两大类：一类是唱衰中国，有“末日博士”之称的美国经济学家鲁比尼认为，若中国GDP增长低于5%，CPI高于5%，则中国将出现经济危机;
另一类是唱好中国，前世界银行副总裁林毅夫则认为，预计未来数年，中国经济增速仍可达7.5%至8%。而梁小民教授则认为，未来中国经济存在局部危机，有一个坎要过，但这个坎如能过好，之后中国经济便能再增长20年。
二、未来房地产行业的走势
在阐述未来房地产走势这个问题前，梁教授首先讲到，未来能高速发展的行业必定是高科技行业，而房地产暴利的模式也将结束，将会回归到正常的盈利模式。梁教授特意强调，回归正常盈利模式不是意味着房地产行业要崩溃，而是继续稳健增长。
梁教授认为，中国房地产至少还能繁荣20年，为什么这样说呢?他解析道：国际上建筑业平均能繁荣25年，而美国则繁荣了30年，中国国土面积与美国差不多，但由于中国底子差，住房发展的较慢，因此国内房地产可以繁荣50年(从90年代开始算起)，即还有20年时间的发展空间。
但有发展空间，并不意味着各地都能高速发展，我们都知道做好房地产关键是位置，第二点仍是位置，第三点还是位置，因此其认为未来中国房地产将分成四块发展。
第一块：一线城市如北京、上海、广州、深圳等特大城市，未来楼价将稳步上升，难以大幅回调。
第二块：二三线城市，特别是地县一级，当地经济发展迅猛，过去落后现在发展得快的城市，如重庆。此外，梁教授还特意提到，第一间在美国上市房地产公司：鑫苑(中国)置业有限公司，原本是不知名的企业，但由于美国投行看好其专注发展中级城市的优势，因此帮助其上市，可见美国投行也认为中国的这部分城市楼价，升值潜力大。
第三块：经济发展得好，但当地环境不好的地方楼价将难以走高。如鄂尔多斯和山西的一些城市，虽然当地有钱人很多，但留在当地发展的很少，很多有钱人都跑到北京买房。
第四块：严重依赖土地财政，经济也相对落后的城镇，由于供过于求，其房价将下跌。
那么为什么看好中国楼市呢?梁教授继续解析道：
1.中国的富人特别多。当前，世界富人的标准为可投资资产(不包括房产、汽车)100万美元，而根据官方公布的数据，中国符合这一标准的“富人”达46.5万人。但是实际数量可能超过百万人。正是这批“富人”成了房地产市场的购买主力。用一个数据来解释这个问题：目前中国10%的富裕阶层拥有全国41.2%的财富，以中国14亿人口计算，这批富裕阶层大约可以折合为4000多万个家庭，以一个家庭买三套房计算，这个需求量将是支撑楼价的重要因素;
2.中国城镇化需要，现代化的动力便是城镇化
目前世界的城镇化平均率为52%左右，而中国则为51.7%，与世界平均水平相当。但是中国的城镇化率是有水分的，因为我国的统计方法为，在某个地方居住或工作满六个月便算作是城镇人口，但事实上有很多农民工虽然在城镇工作，但其并没有享受到城市居民的待遇，因此算不上城镇人口。而据统计有户口的城镇化为大概为27%，离世界平均水平还差25%，也就是还有很大一段距离。
此外，新一届政府提出，到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇，约1亿人口的城镇棚区和城中村改造，约1亿人口在中西部地区的城镇化，推动新型城镇化要与农业现代化相辅相成。可见若将这3个一亿人真正落实，我国房地产市场将继续稳步前进，不会崩盘。
而有人会提出农民工有没有钱买楼的问题，梁教授是这样回答的，目前人口红利正在逐步消失，工人工资不断提高，以北京一对从事装修业的40岁左右农民工夫妇为例，其一个月收入为1.3万左右，除去花费每月还能剩8千左右，奋斗20年左右，便能回到其籍贯所在的省会或较大的市买房，而且这不是个例，据梁教授统计一条村有700人，而近年到城镇买楼的有10多户人，而且这个比例还在扩大，可见农民工的购买力十分强，未来实现城镇化的几率很大。
3.房地产是国民经济的支柱行业，有68个行业是涉及到房地产的。若房地产崩盘国内经济会崩盘，作为一个执政党要想维护其统治地位，其经济根基不能动摇。
我国GDP增长靠以下几方面：1)基本设施建设，如高速已经基本到位;2)高铁，地铁建设也基本到位，正常运作需要运量来支撑，小地方没有这个支撑能力;3)企业投资，钢铁、电解铝、玻璃等产能过剩行业要淘汰。因此，我国未来增长主要还要靠房地产投资支撑，正如上文所述，市场有大量的需求。而新一届政府上台后，对于房地产价格调控基本没怎样提，未来只会进一步放松，新政府只做不说。
但也有人会提出，房地产税未来的征收问题是否会影响楼价。梁教授是这样认为的：未来房地产税可能会征收，但3～6年内难以全面实施。因为其涉及的面十分广，如很多省副部级以上官员是有免费别墅住，但对这部分人的房产税该如何征收是个大问题，若征收，则官员意见很大，面积大交税多。不征收普通百姓意见大，官员都不征收为什么我们只有70年使用权的却要征收，届时将引发严重社会矛盾，因此短期内难以征收。
4.世界上房地产崩盘是怎样发生的?
美国：08年房地产危机，是由于两房次级债券实施资本证券化后，杠杆放得太大造成;
日本：80年代房地产危机，是由于其经济衰落在先，楼价下跌在后;
泰国：97亚太金融危机，当时泰国太子党横行，全球高风险资金如石油，军火，贩毒等资金流入泰国楼市，催生泡沫，直到泡沫破裂，引发危机。
由此可见，只要我们不实施次级债券，社会经济稳定，并有外汇管制这个防火墙，楼市是不会崩盘的，中国房地产至少还有20年的发展期。
三、企业应该怎样适应形势去发展
正如上文所述，整个房地产行情发展得好，不代表各企业能发展得好，各企业应根据自身的情况作出相应改进，以适应形势更好地发展。
1)大型房地产公司，应走多元化道路。虽然房地产长期向好，但短期不好也会引发其现金流断流，导致企业倒闭。未来我国服务市场(如养老、电影、文化、旅游等)有大发展前途，我国的服务业只占GDP的35%，离世界平均水平的45%和发达国家的70%以上差距很大。如杭州有一个房地产公司投资了一个叫“宋城”的旅游项目，得到政府和旅游人士的欢迎，门票280元/人，一天1万人参观，一天收入280百万，一年下来收入十分可观。
2)此外，房地产行业也需要创新，只有不断创新才能降低成本，例如如何将房屋以太阳能等新兴能源结合等等。
3)房地产趋势，大房企越做越好，中小房企有困难，国家支持大企业，做到大而不倒。而中小房企则只做地方性的，专业做地县一级，不宜大范围全面铺开，而且要做综合开发，即后期的个性化装修和物业管理一条龙。
最后梁教授还建议，一间企业的发展前景，重点看其领导人的眼光，眼光有多远，企业发展有多大。因此，企业家应该跳出本行业，看全局，从大局出发，才能使企业更好的发展。
以上便是梁小民教授在本次讲座的主要内容，本站分析师尽量还原，但如有不足之处，还需梁教授本人和各位读者提出改正意见。希望大家可以通过本文，进一步了解梁教授的观点，从而读懂中国房地产行业的发展趋势，进而为自己企业的发展方向把好舵。
现代建筑经济前沿论坛现场
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梁小民北京工商大学教授。北京大学经济学硕士，1994年在美国康奈尔大学学习、研究；曾任教于北京大学，北京商学院。现任国务院特邀监查员，国家价格指导委员会委员、国家社科基金与国家自然科学基金专家评委、北京市社科基金评委，清华大学、南开大学等多所院校兼职教授，享受国务院特殊津贴。主要从事当代西方经济学教学与研究，译有《经济学原理》（曼昆著）、《经济学》（迈克尔·帕金著）等专著、译著教科书50余种，著有《经济学是什么》、《小民读书》、《小民谈市场》、《小民说话》、《我说》、《我谈》、《我看》、《黑板上的经济学》、《微观经济学纵横谈》、《宏观经济学纵横谈》、《书生议事》等。 |
